【睡前消息994】越南缺房子 深圳缺垃圾

大家好，2025年12月21日星期日，欢迎收看994期睡前消息。请静静介绍话题：

媒体报道，最近两年越南房价暴涨。首都河内的公寓每平方米8000万越南盾，折合人民币2.1万元。这个价格放到中国，跟最强地级市苏州城区一个水平。

越南最近几年经济增速还可以，但是绝对水平跟中国还有一定差距。现在越南人均GDP不到5000美元，相当于2010年的中国。那个时候，上海的房价也就两万出头。

督工，越南算高吗？

算，但是暂时影响还不严重。越南房价不是最近涨起来的，过去十年，越南房价一直在高速增长。2018年，越南房价的均价就达到了每平人民币1万1千元，中间只有2020年因为疫情短暂下跌，现在又涨到了2万水平。

越南房价涨得快，是因为政府的货币政策激进。过去半个世纪，越南人经历过很多次货币贬值。1986年，中越边境冲突的烈度已经很低了，越南的通胀率达到了775%。过去十年，越南完全和平，通胀率还是经常超过4%，属于偏高水平。

一般来说，有通胀压力，央行会提高利率，减少市面货币。但是最近十几年，越南追求GDP增长，反而不断降息。2008年，越南基准利率15%，到了今年降到4.5%。对越南人来说，货币存银行有很大概率贬值，但是借越南盾利息不高，所以投机房地产的动力很足。

贷款门槛低，市场活钱多，是地产商最喜欢的环境。越南最大的房地产公司叫作万盛发，老板张美兰是华裔潮汕人，当年也是越南首富。2024年，张美兰被判处死刑，后来因为越南废除死刑，又改成了无期，但家产都交给官方了。张美兰的很多操作，中国观众应该觉得眼熟。请静静帮我读一段报道：

一审认定，从2018年至2020年，张美兰利用集团旗下的4家公司，发行了25种无资产担保的空头债券。通过欺骗手段，张美兰向近36000名受害者出售债券，骗取超过30万亿越南盾。被告骗取的全部资金均转移给张美兰用于个人用途。

从2012年至2022年，张美兰利用万盛发旗下21家公司，实施78笔违规跨境转账，总金额超过15亿美元，接收了来自海外的152笔违规转账，总计超过30亿美元。

期间，张美兰还向西贡商业银行申请贷款超430亿美元，占越南2022年GDP的11%。

除了金融宽松之外，越南政府过去几十年的土地政策僵化，表面上要控制房价，实际上是向房地产商输送利益。

以前的越南《土地法》规定，每五年由政府确定土地供应价格，凡是有企业想要拿地，都要按照政府定价给钱。但是《土地法》只规定卖地价格，根本不管房地产商拿到地以后，用什么价格卖出去。

有过90年代生活经验的观众，可能很快就发现了，越南主动制造了土地价格双轨制。政府的卖地款，百姓的拆迁款，都按官方指导价计算。地产商可以低价拿地，再炒高价格卖出去。而且《土地法》每五年确定一次地价，有关系的商人，就可以等到第五年再拿地，最大限度利用官方价格和市场价格的落差。

所以，不难想象，过去十多年，越南的房地产项目腐败案数不清。刚才提到的原越南首富张美兰，也是利用了旧《土地法》漏洞，廉价囤积了大量土地，从银行抵押贷款。政府卖地收不到多少钱，地产商拿地成本低，也不急着盖楼，宁可等一等再投放市场，所以越南住宅供应严重不足。

根据越南政府公开信息，2024年越南供应的新房，商住公寓占70%，算是房屋销售主力。整个2024年，河内只提供了3.9万套新公寓。河内现在的常住人口将近900万，相当于每231个人，只有1个人才能买到房。另一座人口大城胡志明市情况更严重，总人口将近1000万，去年只供应了5000套住宅，相当于每2000人，只有1个人可以买房。

前面提到，现在的越南，收入水平相当于2010年的中国。胡志明市的人口规模，也跟当时的广州差不多，都在千万左右。2010年，广州供应了将近10万套住宅，是胡志明市的20倍，每130人就能买到一套房。就算如此，当年广东房价还是涨了38%。

胡志明市曾经提出，2021到2025年，要提供23.5万套新房，打压房价。但是因为土地法限制了价格，基层官员不能搞土地财政，反而没有动力刺激房地产。

2024年，越南政府终于下定决心，通过了新的《土地法》，想要堵住地价“双轨制”漏洞。按照新版法规，越南取消了土地指导价，以后卖地必须参考市场价值。但是新法规短时间内反而刺激了市场，所有人都知道以后拿地成本会更高。所以2024年，整个越南房价都开始暴涨，2024年河内房价涨了50%，连中国大使馆都被惊动了，专门发了条新闻。今年河内房价又涨了30%。

房价这么高，难道越南普通人就没有怨气吗？

怨气肯定有，但是按照越南的发展程度，政府暂时还不需要考虑。

虽然前面提到，按照人均GDP来算，越南已经相当于2010年的中国。但是按照城市化水平来算，越南目前还只有38%，只相当于2000年的中国。越南的土地和人口，都只相当于中国两个省。这么小的国土，还有2/3的人停留在农村老家，说明进城的工人也没有在城市安家的想法，房价高也无所谓。至于说本地居民，过去十几年因为旧《土地法》拿不到多少拆迁费，现在新政策出来了，可能还盼着房价越高越好。

因为新房供应太少，越南这一波房价上涨，和中国刚刚过去这一波全民炒房关系不大，可能更类似90年代中国沿海地区，尤其是海南省的房地产泡沫。睡前消息979期介绍过，当年海南建省，吸引了中国绝大部分游资。在人均工资二三百块的时候，把海南岛的房价炒到了7500块一平。但是，当时大多数普通打工者没有城市落户的机会，没资格也没兴趣参与海南的房地产泡沫。大多数人能记住的，只是2008年之后的全国房地产涨价。

现在越南政府优先考虑的问题，是承接日韩企业从中国转移的产能，让大多数劳动力有资格买房，让政府有资格搞土地财政。最近十几年，越南经济增速都还不错，2024年GDP增幅超过7%。主要贡献者就是日韩，尤其是韩国。现在的越南，已经是韩国企业主要生产基地。

2022年，三星宣布会在越南追加投资200亿，进一步扩大智能手机产能。目前来看，三星没有开空头支票。现在三星生产基地基本都放在越南，包括智能手机、平板、OLED屏幕。越南的产能，已经是三星总产能的一半。三星最大的工厂，在越南太原省，员工超过16万，从2009年到现在，累计生产了20亿部手机。

韩国另外一家巨头企业LG，也把越南当作战略重心。目前LG在越南累计投资了53亿美元，涵盖相机、电子、家电多个领域。今年LG还刚刚宣布，关掉山东烟台的相机模组工厂，到越南海防建新工厂。

越南对比亚洲几个强国，优势在于人口结构相对年轻，越来几十年，还可以提供充足的受教育劳动力。所以日韩企业可能还要不断加码，继续向越南转移产能。越南政府把服务外资当作重心，暂时没有资源投入城市基础设施。

就拿河内来说，从2000年到2019年，虽然城区面积扩展了不少，但是没有类似中国的“新区”或者卫星城，还是围绕老城区边缘逐步扩张。胡志明市虽然规划了一个“守添”新区，号称越南陆家嘴，因为政府财政缺钱，拆迁赔偿谈不下来，规划了20多年还有大片棚户区。各位观众想一想95年到05年普通城市的变化，就知道，越南现在的发展状况，还轮不到考虑城市发展问题。

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今年11月，全国体量最大的填埋场，深圳玉龙垃圾填埋场启动搬迁治理工程。玉龙填埋场有大约410万吨陈腐垃圾，开挖堆体总量相当于五分之一个西湖。

为了清理玉龙填埋场，深圳市要花掉大约21.7亿元。督工，深圳花这么多钱，去处理一个垃圾填埋场，真的像网上传说那样，垃圾不够烧了吗？

首先还是要土地。这个玉龙填埋场已经起不到任何垃圾处理作用，又占用了市区核心地块。

1980年，中国成立了深圳经济特区，但深圳不是所有地方都算特区。靠近香港的罗湖、福田、南山和盐田，划归特区，经济比较好。更远一点的宝安和龙岗，就不算在特区里边，当年主要是农田。

深圳特区跟深圳其它区之间拉了一道铁丝网，也叫二线关，当时由武警边防管理，任何人想到特区里边去，先要办理边境通行证。为了解决特区里边的垃圾填埋问题，1983年深圳在二线关外边找了一块野地，罗湖和福田的垃圾都运到这里来填埋，也就是现在的玉龙填埋场。

随着经济发展，特区里边产生的垃圾越来越多，玉龙填埋场一直在扩张，逐渐变成了全国最大的垃圾填埋场。很快，原来划给特区的地不够用了，二线关开始外移，玉龙填埋场所在的地方，也成了市区一部分。1997年，玉龙填埋场停用，2005年直接封场，变成了一个废弃地块。现在玉龙填埋场旁边1公里就是罗湖北高铁站，到罗湖口岸只要8公里，周围全都是高楼大厦。

不管从市容市貌出发，或者从经济价值出发，核心城区摆着一个废旧垃圾场，肯定说不过去。所以去年7月，深圳罗湖区就启动了玉龙填埋场环境修复工程。

根据深圳市政府的规划，玉龙垃圾填埋场修复以后，可以释放出30万平产业用地。既然地块以后还要卖钱，加上周边人口密度高，深圳花的20多亿，应该有相当一部分用在了环保上。

垃圾场最大的问题是气味。露天垃圾堆，要不了一天就臭气熏天，玉龙的垃圾在地下深埋了20年，味道难以想象。为了解决这个问题，玉龙项目搭建了一个超大帐篷，把整个作业面全部封锁在帐篷里面。

从长期来看，处理垃圾场，更头疼的问题不是臭气而是渗滤液，也叫“垃圾水”。雨水冲刷垃圾，食物垃圾分解，都会形成渗滤液，含有大量重金属和病原体。2012年，中国国土资源报发布了专题文章，表示垃圾水已经成为中国地下水主要威胁之一。为了防止垃圾水泄露，玉龙项目建设了18座渗滤液抽排井，先把水吸上来净化处置，符合环保标准以后再排放。

最后，才是烧垃圾的问题。玉龙填埋场储存了410万吨垃圾，相当一部分可以直接送到焚烧厂发电。

对于深圳市来说，在现行政策下，确实不怕垃圾多，怕的是垃圾不够烧。比如说南山生态园的垃圾焚烧发电厂2019年投产，两台焚烧炉每天可以处理1500吨垃圾，驱动一台53兆瓦的汽轮发电机组。类似的焚烧站，深圳一共有5座，每天可以处理2万吨垃圾。整个玉龙填埋场的垃圾都用来发电，只够烧半年。

此外，深圳的垃圾处理能力，甚至可以覆盖香港，间接为自己带来好处。

过去几十年，香港的垃圾处理，一直是个老大难问题。香港一共有3个垃圾填埋场，每天处理大概1.1万吨垃圾。其中距离深圳最近的，叫打鼓岭填埋场，到深圳辖区只有1.5公里。打鼓岭填埋场容量3500万立方米，每天接收6800吨垃圾，相当于整个香港的一半。

2013年，打鼓岭填埋场发生火灾，大量有害浓烟扩散到了深圳，南山、罗湖、福田三个区都能闻到臭味。后来的香港特首林郑月娥，当年还是香港政务司长，专门跑出来道歉。同一年8月，香港第一个垃圾填埋场发生污水渗漏，垃圾渗滤液流到了深圳河，按照深圳居民的说法，河水都变成了黄色。

刚才提到，香港一共有3个垃圾填埋场，打鼓岭虽然容量最大，但是香港的生活垃圾一般运到西贡区，离深圳距离远一些。2021年，因为西贡区的填埋场容量饱和，生活垃圾只有运到打鼓岭处理，臭味飘到了深圳罗湖区，引发大量深圳居民投诉。

过去几年，香港几个垃圾填埋场，都出现了容量饱和问题。几个垃圾填埋场想要扩建，都遭到周边人群抗议。如果这些垃圾后续转移到深圳，既可以减少地域矛盾，也可以给深圳垃圾焚烧厂创造收入，算是一件好事。

但是，以上讨论，都是基于深圳和香港经济水平来说的。不能说深圳垃圾处理能力过剩，就觉得全国都没有垃圾问题。

1985年，深圳从日本三菱买了两套垃圾焚烧炉，但是当时中国城市化水平不高，产生不了多少生活垃圾，所以开垃圾焚烧厂赚不到什么钱。等到2006年，中国实施《可再生能源法》，垃圾焚烧厂每发一度电，可以拿到2毛5的补贴，才算激发了行业热情。从这个时候开始，很多城市都选择PPP模式建垃圾焚烧厂。

2012年，国家发展改革委又颁布了《关于完善垃圾焚烧发电价格政策的通知》，每度电国家按6毛5采购，其中的1毛钱由省级电网公司出。有政府补贴托底，企业就有了热情。2005年，全国只有67座垃圾焚烧厂，到2024年就已经有了1010家。

现在中国垃圾焚烧厂的处理能力，每年可以达到3.88亿吨。整个中国一年产生的生活垃圾，也就2.6亿吨左右，哪怕只从全国总量来算，垃圾确实不够烧。2024年数据显示，全国焚烧厂平均负荷率只有60%，也就是说超过40%的处理能力，都在闲置。

这里简单说明一下垃圾焚烧厂的盈利方式。首先，垃圾焚烧厂作为公共基础设施，向城市居民提供垃圾处理服务，要收一笔垃圾处理费。垃圾焚烧发电以后，会进入国家电网，又可以拿到一笔电费。同时，省级电网公司要按照每度电，再给1毛钱补贴。如果电费加上省级电网补贴，总电价没有达到每度6毛5，剩下的钱就由国家财政部可再生能源基金来补。

资本当初选择建厂，显然算着有赚头。前面提到过，很多城市的垃圾焚烧厂，选择了PPP方式建设，也就是企业承担建厂成本，同时拿到特许经营权，期限一般在25年到30年。就算建厂投入比较高，但是特许经营时间足够长，可以摊薄设备成本。只要厂子建起来，不需要满负荷发电，通过垄断经营也可以保持高利润。

所以养活一个垃圾焚烧厂，是三级政府共同承担，国家层面是财政部和国家电网，省一级是省电网公司，地市一级是当地环保部门。在投资方看来，各级政府一起出钱，显然很难亏钱。

但现实往往比较残酷，在房地产经济退潮之后。除了深圳这种世界级是之外，在垃圾焚烧行业，三级政府都出现了拖欠补贴的情况。请静静帮我读一段报道：

2022年，芜湖生态发起的一份匿名调查显示，来自浙江、江苏、安徽、山东、江西5个省份的11家垃圾焚烧厂，累计被拖欠国家电价补贴共3亿4081万元，以及省级电价补贴7501万元，垃圾处理费6177.45万元。

在18家上市公司中，企业的应收账款占当年总营收比例极高，其中光大绿保的应收账款对比总营收高达105.9%，头部企业光大环境更是被拖欠超过80亿元。部分地方政府将环保项目支付顺位后移，形成了 “先用后付” 的隐性规则，进一步加剧了企业回款压力，使得运营举步维艰。

全国工商联环境服务业商会共同起草的《保障生物质发电行业健康发展的提案》显示，全国生物质发电行业补贴缺口估算达400亿至500亿元。而国补拨付滞后，账期长达4-5年，与地方政府拖欠并存。2024年环保行业上市公司的应收账款飙升至3496亿元。

睡前消息第958期节目，分析了中国污水处理厂的财政压力。类似剧情，早就在垃圾焚烧领域发生过了。我给大家念一段2010年的新闻：

广西首个生活垃圾焚烧发电项目，来宾市生活垃圾焚烧发电厂20多天来，以停机检修为由停产，并拒收来宾市几处地方拉去的生活垃圾，令当地环卫部门感到措手不及。

据有关部门透露，该厂累计亏损2956万余元。造成该电厂亏损的主要原因，是垃圾供应量严重不足，每天离电厂最低“消化量”450吨还缺口约130吨。由于当初投资建厂主要靠的是银行贷款，这几年来仅支付银行贷款利息就高达2236.9万元，在累计亏损金额中占据相当大的比例。来宾市政府已在离发电厂250米远的地方，建成一个新的垃圾填埋场。该填埋场总投资5600多万元，占地123.54亩。一旦发电厂出了问题，来宾市区的生活垃圾就会被临时拉来这里堆放。

这些建垃圾焚烧厂的公司，当年盯着政府补贴建厂，现在拿不到补贴开始亏钱，制造了当前的问题。责任是谁不重要，重要的是地方政府贴不起了。

刚才静静念的新闻，指出了另外一个问题，地方政府同时在拖欠垃圾处理费。这笔钱，不止是用来焚烧垃圾。我们平时产生的生活垃圾，不管焚烧或者填埋，都需要有人收集和运输。绝大多数城市，居民在交水费的时候，会同时交一笔垃圾处理费。

2024年8月，一家叫作南京万德斯的上市公司，起诉了河南周口市淮阳区城管局。按照起诉书，最近三年南京万德斯都在给淮阳区处理垃圾渗滤液，服务费总计1374万，但是淮阳区城管局一分钱都没付。我在百度随便搜索一下，还能看到很多类似案例。比如说洛阳市涧西区城管局，2020年到2021年，一共拖欠了9家企业合计2100万垃圾处理费。河南省永城市崇法寺街道，欠了环卫服务费2200万。企业找街道办事处要钱，街道办表示要钱可以，先把费用降一半。

所以今年的中国，就出现了两个看起来互相冲突的情况。一方面，是垃圾不够烧，垃圾焚烧厂的处理能力发挥不够。另一方面，云南的昭通和澜沧，贵州的毕节，湖南慈利和凤凰，都在溶洞里面发现大量生活垃圾。《科技日报》11月报道说，贵州排查了全省1万多个溶洞，初步发现422个溶洞被倾倒了垃圾。农村出身的观众，回到自己的家乡，到偏僻地方看一下，应该可以发现，小规模乱扔垃圾的情况更多。根本不存在什么的情况。

所以，所谓“中国垃圾不够烧”的说法虽然没错，但隐藏了一个前提，就是从中央到基层政府，都有充足的财力，能100%按法律付补贴，也愿意把垃圾处理费付给垃圾焚烧企业。如果任何一级政府的财政补贴不到位，垃圾就会自己寻找该去的地方。如果我们把各地发现违法倾倒垃圾的地点都画在地图上，直接就能看到哪些地方政府在破产。

感谢各位收看，994期节目到此结束，我们周二再见！