【睡前消息902】埃及“开东新区”将烂尾 塞西元帅准备进狗笼
分析埃及“新首都”计划的荒谬性。
大家好，欢迎收看第902期睡前消息，请静静介绍话题。
2015年，埃及塞西军政府宣布投资600到700亿美元，在沙漠里面建设埃及的新首都。 2021年，因为中国企业完成了新首都区的中央CBD大楼，在睡前消息的367期节目里面，我们还分析了新首都的用途。 当时你说这个开罗之外的新首都地位就像法国王国时期巴黎之外的凡尔赛，是军阀为了避开市民抗议专门建设的统治中心。 最近埃及新首都的新一批建筑基本完工，风格类似于国内的一些大型建筑。 有人猜测这些建筑也是中国设计，中国施工的。 督工，你怎么评价快要完工的埃及新首都？
埃及新首都的建设与规划
我分享你三张图片，分别是新首都的广场大门、总统府和议会大楼。 这种建筑追求纪念意义和庄重感，设计风格融合了埃及的历史文化、伊斯兰文化，有一定的独创性，可以叫它埃及新古典，或者说法老性古典风格。
2016年之后，中国建筑确实和埃及签署了谅解备忘录，但是后续没有落实。 所以这些建筑从设计到施工，大多数还是埃及本地公司做的。 有人觉得他们像是中国企业的作品，这是因为新古典风格共享了同一套设计理念。 这种建筑都是用现代化的思维去设计材料、结构和内部功能，只有外表用了不同的古典符号，就好像是同一个模子套上不同的裙子。 看上去确实风格类似于中国部分城市的政府建筑。
中国企业真正承接的建筑项目只是新首都的CBD区，属于现代化的商业写字楼，技术难度最高。 其中包括了一座385.8米的核心塔楼，是非洲第一高楼。 其他的中国央企承接了一些埃及新首都的项目，但不一定就是建筑。 比如说中国航空工业、中国中铁就承建了斋月十日城的市郊铁路，用来连接开罗、新开罗和这个新首都。 这条铁路2022年已经通车。 中国如果去这个新城的话，确实可以找到北方城市房地产新区的熟悉感，比如说郑东新区，比如说康巴什新区。
按照远期规划，埃及新首都面积700平方公里，差不多等于一个新加坡，比现在的开罗市区要多出一半。 但预计只能容纳700万人，相当于开罗现有人口的三分之一。 目前168平方公里的第一阶段任务基本完成。 督工，你怎么评价埃及新首都的规划？
部分单体建筑的设计风格还算是有亮点，但是整体规划完全是灾难。 先看看埃及新首都正在落实的规划图，新首都严格按照功能分区，第一阶段的168平方公里切割成四块区域。 东西方向的分割带是一个绿河公园，南北方向有一条交通线贯穿。
从规划图可以看到，最右侧的空白区域正在修建新首都机场，规模预计会超越伦敦的希斯罗机场。 左下方有一大片的橙色地块，是埃及的新国防部，也就是八角大楼预留地。 再往下还标注了奥林匹克城，因为塞西想让埃及举办2036年的奥运会，所以规划了非洲第二大的体育场，有九万多个座位。 右上方的紫色地块是行政区，包含了总统府、34个部委、通用情报局和议会两院内阁大楼。 在行政区下方有一小块浅红色地块，是伊斯兰文化中心，有一座容纳10万人的埃及大清真寺。 左侧规划了艺术文化城，设置了一座歌剧院。
绿河公园两岸还有一些黄色地块，这些地块是投资区，面向外国投资者提供办公场地和住宅。 在投资区左侧的浅紫色地块属于世博区，塞西还希望能够在新首都举办世博会。 在投资区下方的蓝色地块是外交区，所有的外国大使馆可能都要搬到这里。 在绿河公园中间还嵌入了一块暗红色区域，是中央商务区，一部分建筑由中建八局承建。 旁边的深褐色区域是军事复合区，包含了军官住宅和市民营房。 这些区域承担了埃及新首都的核心功能。 规划图里面面积最大的部分是剩下两边，还有八块浅褐色区域，都是高端住宅。 周边也零散规划了一些其他的功能区，比如说医疗城、智慧城、运动城。
用一句话来总结塞西元帅的规划，就是各大功能区要完全分离，再把军事中心和军营塞到中间。 我现在能够找到的类似实践案例，只有几千年前古典帝国的首都，比如说西汉早期的长安。 这种古典规划风格当然有它的优点，比如说安全，而且能够显示威严，让每一个进入首都的人都要穿过漫长的道路、开阔的广场，最后在巨大的建筑面前感受自己的渺小。 但是西汉的长安城人口只有20多万，在建成的时候连10万人都还没有。 如果把长安城的规划放大几十倍，容纳700万人，区域之间的交通就会形成灾难。 所以塞西元帅最大的问题是用总统府的设计图去规划了一个大城市。
现在城市发展了将近一个世纪，全世界经过实践有很多的经验教训。 二战刚刚结束的时候，欧洲各国重建城市基本还要遵循雅典宪章，尝试把居住、交通、工作区分开，形成不同的功能区。 那个年代的城市规模普遍不大，市民的生活需求也不复杂，这种规划思路还算是行之有效。 等到了60年代，巴黎按照这个思路去规划新首都，就出现了严重问题。 因为城市内部的功能区彼此孤立，市中心白天挤满了人，晚上又要变成空城，既浪费了城市空间，也制造了潮汐式的交通，必然会产生严重的拥堵。 去北京的天通苑燕郊看一看，挤一次回龙观东大街到西二旗的地铁就知道，强行分区的制造压力有多大，而且完全没有办法去事后弥补。 所以建筑设计和城市规划行业又陆续提出了新理论，比如说芝加哥学派就提出了土地使用形态理论，寄希望一个城市要存在多个中心商务区。 但冷战中后期，因为现代城市千篇一律，又出现了城市空间美学。
目前要规划一个现代城市，至少要兼顾六个基本原则：功能组织、土地形态、经济合理性、城市的整体结构、空间形态美学以及城市的生活导向。 具体来说，设置功能分区应该考虑市民的生活节奏，不能让市民跨城上班。 做空间美学设计要服务于街道生活，多提供步行道和公共空间，不能一出门就是宽马路。 土地利用应该优先保障居住权利，多提供住宅用地，高价值的地块不能全部去建商业区和写字楼，而是要优先满足公共需求。 规划城市的整体框架还要保留一些弹性空间，不能把土地一次性全部用掉。 这些基本原则北京抛弃了一半，已经很可怕了，而埃及的新首都全部抛弃，做出了最经典的负面案例集锦。
按照这种原始分区，等到城市投入运行之后可以想象，行政区白天挤满了公务员，晚上就要变成鬼城。 而且新首都的行政区建筑和建筑之间距离很远，出了城区就是沙漠。 普通市民白天走路都会中暑，要使没有汽车，大概率要在建筑奇观之间渴死和饿死。 城市中轴线的绿河公园就更加难以理解，埃及的人均水资源只有500多立方米，几乎全部集中在尼罗河用于农业。 现在埃塞俄比亚在尼罗河上游造的复兴大坝已经开始蓄水了，优先供应埃塞的1.2亿人使用，未来埃及的水源还会更加紧缺。 从现在的规划图来看，这条几十公里的人工河属于静态水体，不能通过尼罗河补水，附近也没有灌溉农田，只能从尼罗河调水造景，然后就地蒸发。
当然人工河也可以利用进化之后的城市废水，但是首先要有足够的人口才能产生足够的废水。 其次这么壮观的大象建筑，人均耗水量肯定要高于开罗老城。 700万高消费人群搬过来，真不知道要从农田抢走多少公水。 按照计划，埃及的新首都药一次性完成建设，站满第一期的所有空地，然后人口批量迁入。 无论是中国已经造好的CBD，还是现在这些政府大楼，都要空置很久才能投入使用。 这不仅仅是资产浪费，还榨干了这座城市的所有土地发展潜力，以后的埃及政府也不能给这座城市增加任何新功能了。 所以我还是原来的观点，埃及的新首都如果真投入使用，那就是塞西军政府的现代堡垒，只为高级公务员和军官服务，完全不考虑让穷人搬进来。 周围几十公里无法步行通过的炎热沙漠是隔绝平民最好的防线。
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埃及新首都的融资与困境
这么夸张的规划是埃及军政府自己设计的吗？
最终设计单位是一家叫做五家UDC的埃及公司。 但是互联网上还能找到另外一本历史规划，由美国的SOM公司设计，对比起来正常很多。 SOM公司也规划了河道，但不是现在的东西方向，而是南北方向。 因为埃及新首都所在的位置长期有沙漠季节性的暴雨冲刷，形成了大量的沙漠河床。 SOM规划河道不是为了美观，而是为了防止洪灾和内涝。
北非虽然干旱，但是季节性的洪水也不少。 睡前消息第662期曾经提到过，利比亚2023年的洪水冲垮大坝造成了1万人死亡，2万人失踪。 沙漠还要担心洪灾和地质条件有关。 虽然沙漠的地表是疏松的沙土，但是沙土层并不深，往下几米到十几米就是板结层或者粘性的硬土，雨水很难下渗，一旦下雨就会形成临时的河流和湖泊。 而且埃及新首都还有一个地形上的劣势，新首都所在的地块高低差明显，西南高，东北低，南北的最大高差接近200米，东西的最大高差100多米。 如果出现洪灾或者是强降水，整座城市的东北区域都会泡在水里。
考虑到极端的天气影响，美国SOM公司的设计就保留了沙漠河床作为自然的泄洪区。 埃及的本土公司接手项目之后，填平了沙漠河床，还设置了东西方向的人工河道，进一步增加了泄洪压力。 埃及人吃过很多次洪水的亏，开罗有尼罗河帮助泄洪，还是一下雨就要内涝。 2020年开罗下了两天雨，直接导致了洪灾，造成了18人死亡。 埃及人开发新开罗新城区域的时候，同样是大面积平整了沙漠河床，这几年洪水频繁发生，很短的时间就能淹没车辆。 我很好奇，这个新首都建好之后，第一场大雨是什么效果？
在疫情前的2019年，埃及外汇储备顶峰是400亿美元，现在只有200多亿了。 埃及要花六七百亿美元建新城，还要请很多外国企业来施工，那么资金从哪里来？
埃及军政府首先考虑了外国投资。 埃及占据了欧亚非三大路的海陆交通枢纽，平时最大的资产也就是自己的地理位置。 它的外汇收入主要是两块。 首先是国际经济租金，通过苏伊士运河、石油出口、旅游业以及侨汇，埃及每年能够拿到500多亿美元。 其次是地缘政治租金，埃及作为近东地区的支点，全世界任何国家想在近东发展都绕不开埃及。 它每年拿到的国际援助金额也接近百亿美元。 但木巴拉克时代，这两项租金占到了国家预算的三分之二。 塞西上台之后，这两项租金也能够占到国家预算的一半。 但是埃及的国内经济活力差，军警和公务员群体占据了几乎所有能够创收的行业。 所以埃及政府基本上攒不下钱，要大工程投资，不是借债，就是要指望石油富国来投资。
2010年阿拉伯之春在埃及爆发，导致穆巴拉克下台，主张伊斯兰民主化的穆斯林兄弟会取得了政权。 到了2013年，穆斯林兄弟会又被塞西军政府推翻了。 穆斯林兄弟会虽然偏宗教化，但是政治上主张民主，威胁了所有的海湾君主制国家，是大多数海湾王国和塞西政府共同的敌人。 为了帮助塞西政府打击穆斯林兄弟会，塞西上台之后，沙特国王就呼吁召开埃及之友捐赠会，联合海湾国家要给塞西政府捐钱。
2014年沙特号召捐钱的时候还是油价的巅峰，每桶石油100多美元。 没过几个月油价暴跌，海湾国家捐钱的意愿就降低了，捐赠会变成了投资会，埃及要用项目来换钱。 为了拉投资，促进国内就业，2015年塞西政府推出了新首都规划作为融资项目。 这个新首都地块位于沙漠深处，实在没有什么想象空间。 为了融资，塞西就必须迎合海湾国家，特别是迪拜王室的喜好，对项目进行包装。 比如说做第一版城市规划的美国SOM公司还设计过迪拜的地标建筑哈利法塔，这对于阿拉伯贵族有很强的吸引力。 迪拜的房产开发商阿拉巴尔在埃及注册了房地产投资基金，叫做首都城市合作伙伴，对外宣布要负责埃及新首都的700平方公里土地开发。
2015年3月，塞西政府召开了新首都项目发布会，塞西军官问阿拉巴尔，第一阶段什么时候能够建完？ 阿拉巴尔说，不吹牛的话要十年。 塞西很不满意，阿拉巴尔那就反问，那你什么时候想建完？ 塞西说昨天。
迪拜的开发商被塞西吹牛吓住了，并没有人人投资，塞西必须找备选的投资方。 正好中国也在推行一带一路规划，塞西就在2015年9月来中国访问，随后中国建筑和埃及签订了谅解备忘录。 但是中国国企也认为项目太大不靠谱，中国建筑最后只承担了CBD区域，由中国国家开发银行提供了25.5亿美元的贷款。 所以中间的高楼至少在现阶段还是中国自己掏钱雇佣中国企业造出来的，将来要指望埃及人卖掉大楼还钱。
在中央CBD之外，那就只有中国的民营房地产公司敢去接沙漠里的豪华住宅项目。 2016年，塞西找到了河北房地产公司华夏幸福合作，签订了200亿美元的意向协议。 华夏幸福是一家河北的房地产企业，主要靠卖北京周边的房子赚钱。 这次他可能也希望能够卖埃及的新首都去赚钱。 2017年中国还是房地产高潮，华夏幸福借了将近1700亿人民币在北京周边拿地。 同年廊坊、保定、承德的城市都出台了限购令，房价普遍跌了三分之一，华夏幸福的现金流就出现了问题。
到了2020年，华夏幸福公司又受到疫情冲击，可用资金只剩下8亿人民币，再不敢投资埃及了。 塞西只能回头对国内许诺，让公务员和军官来掏钱去支持建设。 所以他的新首都规划就变成了现在的样子，要满足塞西自己的安全感，剩余的空间都要规划给军官或者是高级公务员。 虽然中国的民营房地产公司没有提供投资，但是塞西还是学到了一些中国经验，可以用政府信用融资先把房子建起来。 2016年4月，埃及成立了行政首都城市开发公司，简称ACUD。 这家公司由埃及军方持股51%，住房部持股49%。 通过塞西的总统令，埃及军方获得了710平方公里的地权，注入了ACUD。 ACUD作为军方背景的融资平台，账户独立于埃及国家预算，不需要公开审计，不接受埃及议会监督。
军方拿到了新首都土地之后，开始全面接手建设项目。 军队工程局要参与行政办公区建设，同时要负责监管外交区、文化艺术区、智慧城、奥林匹克城的建设。 埃及的国企阿拉伯工业组织全称要受到军队将领监督，承担智慧城的智能设备施工，为议会、内阁大楼以及部长办公楼提供家具。 军事生产部队要负责为新首都安装光伏、水箱、市政管线和几千部电梯。 国防部下属的国家服务项目组织要负责倒卖钢筋水泥。 因为项目面积太大，必须分包给几百家公司共同建设。 虽然承包企业里面有一些大地产商，但主要还是军队背景的皮包公司，这些皮包公司优先瓜分了豪宅项目。 比如说住房部下属的中央联盟住房合作社，就是由退休将军带领，负责监督军队和警察住宅园区的招投标。 这个住房建筑合作社也在退休将军领导下，认购了500多亿埃镑的土地，将来要再转售给其他单位，用来开发公务员的住宅。
因为新首都远离水源，塞西政府还要再花费几亿美元，修输水管线，从尼罗河、新开罗和斋月十日城引水。 这些钱都是用埃及政府的信用发债借来的。 比如说埃及住房部下属的新城社区管理局，有新城的大片土地，从2018年到2022年，新城社区管理局新增贷款200多亿美元。 按照原本的计划，埃及新首都一期项目应该在2020年完工，结果到现在还有一小半正在建设，费用已经超支了100多亿美元。 等到一期项目全面完工，总造价可能上千亿，埃及本国人买不了那么多的债卷，主要还是要卖给外国资本。
塞西上台将近十年，埃及的外债从380亿美元上升到1500多亿，总债务达到了1700多亿。 借外国的钱在国内花，主要投入暂时用不上的基础设施建设项目，结果就是国内严重通货膨胀。 过去几年，塞西通过管制汇率，隔一段时间进行集中贬值。 到了2024年一季度，埃及差点还不上外债，不得已放弃了汇率管制，埃镑兑换美元的汇率直接从30.85贬值到50以上。 也就是从2024年开始，小红书流行去埃及薅羊毛，50块人民币就可以在埃及上马术课，40块就可以学钢琴，埃及的人工已经便宜到了值得跨越七千公里去猎奇的水平。
通过在汇率问题上让步，埃及换来了IMF、世界银行和欧盟总计220亿美元的支持。 但是这些支持都不是白给，最多是延期几年，将来还是要用美元还债的。 所以塞西现在的期待和两年前中国市场的期待完全一样，就是要新城的土地和房子卖出去，尽快还钱。 最主要的买家必须是军官和公务员。 这些人从新城项目中间捞足了钱，的确不想住在开罗老城了，他们也想有个安全的地方生活。 所以靠着塞西军营的高档住宅区肯定能够卖掉一部分。
但问题是，这些人捞到的钱都是塞西从外国借来的。 现金到了埃及政府账上，有一部分要购买外国的建筑材料，有一部分要请中国或者其他国家的建筑公司。 还有一部分钱会通过各种渠道转到海外，成为经手人的海外资产。 最后剩下的钱才会在埃及内部去转，变成军官和公务员控制的建筑公司的收入。 所以就算军官和公务员把所有的积蓄都拿出来，也只能买下一小部分住宅。 剩下的住宅如果没有人买单，埃及的新首都项目必定会破产。
可以确定，埃及平民肯定不是塞西的预定买房客户，他们没钱也不受欢迎，根本就住不起新首都的高档住宅。 外国游客或者外国投资者恐怕也不会想去埃及沙漠里面看新城，他们去看看金字塔还可以。 常住的话，我宁可去郑东新区或者鹤岗买房子，也不会考虑埃及。
根据我的中国国内处理地方债和房地产新闻的丰富经验，我认为埃及的新首都多半要烂尾。 军队随时都有可能把塞西宰了，或者像当年审讯穆巴拉克那样，把他塞进一个狗笼子，去承担上千亿债务破产的政治责任。 塞西现在唯一的自救方案就是吹出一个更大的房地产泡沫，吸引更多的投资，当然也要借更多的外债，让埃及人暂时有钱来买这个新首都的房子。 这个更大的泡沫已经在吹了，除了新首都，塞西政府还有16个在建的新城项目。 按照埃及住房部公布的计划，后续还要建设61座新城，总面积超过12000平方公里。
虽然埃及有1.2亿人口，但是人均GDP只有3000多美元。 中国最穷的甘肃省人均经济水平也是埃及的两倍还多。 而12000平方公里的新城是上海建成区面积的五倍，兰州建成区面积的30倍。 所以只要脑子比脚后跟大一点，就不会有人相信后续的几十个新城能够卖出去。 塞西乃至整个埃及军政府的寿命已经随着外债积累进入了倒计时阶段。 聪明的埃及军官如果真赚到钱，应该去鹤岗、乳山、鄂尔多斯这些地方，或者是巴黎买房子，而不是给子女儿投资新首都的豪华公寓。
古埃及与现代埃及的对比
对于埃及人来说，在沙漠里面干活，为统治者造奇观，是自古以来的事情，已经干了五六千年了。 为什么这一次要付出国家破产的代价？
过去5000年，埃及有4900年都是粮食过剩的国家，只有最近100年需要进口粮食。 现在埃及1.2亿人口，粮食自给率只有50%，将来还有可能进一步降到40%。 所以古代的埃及人浪费劳动力造奇观，不用担心吃饭问题。 现在的埃及如果把劳动力都用来造控制的奇观建筑，不去考虑怎么进口粮食，那是真会爆发大饥荒的。
另外古代的埃及人造奇观，无非就是堆石头、凿石头和挖洞三项工作。 建筑材料是戈壁滩上用不尽的石头，造100个金字塔也不影响法老去积累国库的黄金。 现在埃及造新首都，要进口建筑材料，要进口建筑机械，还要雇佣中国企业和其他的技术工人。 这些成本都必须用外汇去支付。 所以埃及必须疯狂的借上上千亿美元的外债，才能在吃饱饭的同时造新首都。
就算是不缺粮食也不缺石头的古埃及，建造的大都是奇观，也在几百年上千年之后变成了废墟，最近几十年才重新成为旅游资源。 如果埃及财政破产，埃及的军政官员外逃，塞西造的现代奇观也有很大几率和金字塔一样，变成沙漠中间的烂尾建筑群，甚至不如金字塔。 当年我在贵州独山拍节目都不交门票钱，到时候我开着越野车去参观埃及的新首都，多半也不用去找埃及政府买门票。
因为塞西元帅做的事情太熟悉了，我宣布，从今天开始，塞西元帅就是我的老朋友了。 穆巴拉克那个笼子应该还在，我等着他进去受审，帮我再提供至少一期节目的内容。 送他进去的人可能是军政的老同事，也可能是穆斯林兄弟会，还有可能是当债主的海湾石油贵族。 但是塞西只要不早点死，下场不会有太大区别。
感谢各位收看，902期睡前消息到此结束，我们周五再见。