【睡前消息902】埃及“开东新区”将烂尾 塞西元帅准备进狗笼

大家好，2025年5月20日星期二，欢迎收看902期睡前消息，请静静介绍话题。

2015年，埃及塞西军政府宣布投资600到700亿美元，在沙漠里建设埃及新首都。2021年，因为中国企业完成了新首都区的中央CBD大楼，在第367期节目，我们分析了新首都的用途。当时你说，这个开罗之外的新首都，地位就像法国王国时期巴黎之外的凡尔赛，是军阀为了避开市民抗议，专门建设的统治中心。

最近埃及新首都的新一批建筑基本完工，风格类似于国内一些大型建筑。有人猜测这些建筑也是中国设计、中国施工。督工，你怎么评价快完工的埃及新首都？

埃及新首都的建设与规划

我分享几张照片：分别是新首都的广场大门、总统府与议会大楼。这种建筑追求纪念意义和庄重感，设计风格融合了埃及历史文化、伊斯兰文化，有一定独创性，可以叫埃及新古典，或者法老新古典风格。

2016年之后，中国建筑确实和埃及签署了谅解备忘录，但后续没有落实。所以这些建筑从设计到施工，大多数是埃及本地公司做的。

网友觉得它们像中国企业作品，因为新古典风格共享同一套设计理念。这种建筑都是用现代化思维去设计材料、结构和内部功能，只有外表用了不同的古典符号，好像是同一个模特穿不同的裙子，看上去确实风格类似中国部分城市的政府建筑。

中国企业承接的建筑项目，只是新首都的CBD区，属于现代商业写字楼，技术难度最高。其中包括一座385.8米的核心塔楼，是非洲第一高楼。

其他中国央企也承接了一些埃及新首都项目，但不一定是建筑。比如中航工业、中国中铁就承建了“斋月十日城”市郊铁路，用来连接开罗、新开罗和新首都，2022年已经通车。中国人如果去这个新城，确实可以找到北方城市房地产新区的熟悉感，比如说郑东新区、康巴什新区。

按照远期规划，埃及新首都面积700平方公里，差不多等于一个新加坡，比现在的开罗市区多出一半。但预计容纳人口700万，只相当于开罗人口的三分之一。目前168平方公里的第一阶段任务基本完成，督工，你怎么评价埃及新首都的规划？

部分单体建筑的设计风格还算有亮点，但整体规划完全是灾难。

先看看埃及新首都正在落实的规划图。新首都严格按功能分区。第一阶段的168平方公里，切割成四块区域，东西方向的分隔带是一个“绿河公园”、南北方向有一条交通线贯穿。

从规划图可以看到，最右侧空白地区正在修建新首都机场，规模预计会超越伦敦希思罗机场。左下方有一大片橙色地块，是埃及新国防部，也就是“八角大楼”预留地。再往下，还标注了奥林匹克城，因为塞西想在埃及举办2036年奥运会，所以规划了非洲第二大的体育场，有9万多个座位。

右上方紫色地块是行政区，包含了总统府、34个部委、通用情报局、议会两院和内阁大楼。

行政区下方有一小块浅红色地块，是伊斯兰文化中心，有一座容纳10万人的埃及大清真寺。左边规划了艺术文化城，设置了一座歌剧院。

在“绿河公园”两岸，还有一些黄色地块。这些地块是投资区，面向国外投资者提供办公场地和住宅。在投资区左侧的浅紫色地块，属于世博区，塞西还希望能在新首都举办世博会。

投资区下方蓝色地块是外交区，所有的外国大使馆可能都要搬到这里。

在“绿河公园”中间，还嵌入了一块暗红色区域，是中央商务区，一部分建筑由中建八局承建。旁边的深褐色区域，是军事复合区，包含军官住宅和士兵营房。

这些区域承担了埃及新首都的核心功能。

规划图上下两边还有八块浅褐色区域，都是高端住宅，周边也零散规划了一些其他功能区，包括医疗城、智慧城、运动城。

用一句话总结塞西元帅的规划，就是各大功能区完全分离，再把军事中心和军营塞到中间，能找到的类似实践案例，只有几千年前古典帝国的首都，比如说西汉早期的长安。

这种古典规划风格当然有优点，比如说安全，而且能显示威严，让每一个进入首都的人，都要穿过漫长的道路，开阔的广场，最后巨大的建筑面前感受自己的渺小。但是，西汉长安城只有20多万人，建成的时候连十万人都没有。如果把长安城的规划放大几十倍，容纳700万人，区域之间的交通就会形成灾难。所以，塞西元帅最大的问题，是用总统府的设计图，规划了一个大城市。

现代城市发展了将近一个世纪，全世界经过实践，有很多经验教训。二战刚结束的时候，欧洲各国重建城市基本遵循《雅典宪章》，尝试把居住、交通、工作区分开，形成不同的功能区。那个年代城市规模普遍不大，市民的生活需求也不复杂，这种规划思路还算行之有效。

等到60年代巴西按这个思路规划新首都，就出现了严重问题。因为城市内部功能区彼此孤立，市中心白天挤满了人，晚上又变成空城，既浪费了城市空间，也制造了潮汐式的交通，必然产生严重拥堵。去北京天通苑，燕郊看一看，挤一次回龙观东大街到西二旗的地铁，就知道强行分区制造的压力有多大，而且完全没有办法事后弥补。

所以，建筑设计、城市规划行业又陆续提出了新理论，比如芝加哥学派提出了土地使用形态理论，提倡一个城市存在多个中心商务区。冷战中后期，因为现代城市千篇一律，又出现了城市空间美学。

目前规划一个现代城市，至少要兼顾六个基本原则：功能组织、土地形态、经济合理性、城市整体结构、空间形态美学，以及城市生活导向。

具体来说，设置功能分区，应该考虑市民生活节奏，不能让市民跨城上班；做空间美学设计，要服务于街道生活，多提供步行道和公共空间，不能一出门就是宽马路；土地利用应该优先保障居住权利，多提供住宅用地；高价值地块不能全部建商业区、写字楼，而是优先满足公共需求；规划城市整体框架，还要保留一些弹性空间，不能把土地一次性全部用掉。

这些基本原则，北京抛弃了一半，已经很可怕了，而埃及新首都全部抛弃，做出了最经典的负面案例集锦。

按照这种原始分区，等到城市投入运行后，可以想象，行政区白天挤满公务员，晚上变鬼城。而且新首都行政区建筑物之间距离远，出了城区就是沙漠，普通市民白天走路都会中暑，要是没有汽车，大概率要在建筑奇观之间饿死、渴死。

城市中轴线的“绿河公园”就更加难以理解。埃及人均水资源只有500多立方米，几乎全集中在尼罗河，用于农业。现在埃塞俄比亚在尼罗河上游造的复兴大坝已经开始蓄水，优先供应埃塞的1.2亿人使用，未来埃及的水源还会更加紧缺。

从现在的规划图看，这条几十公里的人工河属于静态水体，不能通过尼罗河补水，附近也没有滴灌农田，只能从尼罗河调水造景，然后就地蒸发。

当然人工河也可以利用净化之后的城市废水，但首先要有足够的人口，才能产生足够的废水。其次这么壮观的大型建筑，人均耗水量肯定高于开罗老城。700万高消费人群搬过来，真不知道要从农田抢走多少供水。

按计划，埃及新首要一次性完成建设，占满第一期的所有空地，然后人口批量迁入。无论是中国已经造好的CBD，还是现在这些政府大楼，都要空置很久才能投入使用。这不仅仅是资产浪费，还榨干了这座城市所有发展潜力，以后的埃及政府也不能给这座城市增加任何新功能。

所以我还是原来的观点，埃及新首都如果真投入使用，就是塞西军政府的现代堡垒，只为高级公务员和军官服务，完全不考虑让穷人搬进来。周围几十公里无法步行通过的炎热沙漠，是隔绝贫民最好的防线。

埃及新首都的融资与困境

这么夸张的规划，是埃及军政府自己设计的吗？

最终设计单位是一家叫“5+UDC”的埃及公司，但是互联网上还能找到另一版历史规划，由美国SOM公司设计，对比起来正常很多。

SOM公司也规划了河道，但不是现在的东西方向，而是南北方向。因为埃及新首都所在的位置，长期有沙漠季节性暴雨冲刷，形成了大量沙漠河床。SOM规划河道，不是为了美观，而是为了防止洪灾和内涝。

北非虽然干旱，但是季节性的洪水也不少，睡前消息第662期曾经提到，利比亚2023年的洪水冲垮大坝，造成1万人死亡、2万人失踪。

沙漠要担心洪灾，和地质条件有关。虽然沙漠地表是疏松沙土，但是沙土层并不深，往下几米到十几米，就是板结层或黏性硬土，雨水很难下渗，一旦下雨就会形成临时河流、湖泊。

埃及新首都还有一个地形劣势。新首都所在地块高低差明显，西南高、东北低，南北最大高差将近两百米，东西最大高差一百多米。如果出现洪灾或者强降水，整座城市的东北区域都会泡在水里。

考虑到极端天气影响，美国SOM公司的设计就保留了沙漠河床，作为自然泄洪渠。埃及本土公司接手项目后，填平了沙漠河床，还设置东西方向的人工河道，进一步增加了泄洪压力。

埃及人吃过很多次洪水的亏。开罗有尼罗河帮助泄洪，还是一下雨就内涝。2020年开罗下了两天雨，直接导致洪灾，造成18人死亡。

埃及人开发新开罗的时候，同样是大面积平整沙漠河床，这几年洪灾频繁发生，很短的时间就能淹没车辆。我很好奇新首都建好之后，第一场大雨是什么效果。

在疫情前的2019年，埃及外汇储备顶峰是400亿美元，现在只有200多亿了。现在埃及要花六七百亿美元建新城，还要请很多外国企业来施工，资金从哪里来？

埃及军政府首先考虑的是外国投资。

埃及占据了欧亚非三大洲的海陆交通枢纽，平时最大的资产，也就是自己的地理位置。外汇收入主要有两块。

首先是国际经济租金。通过苏伊士运河、石油出口、旅游业以及侨汇，埃及每年能拿到五百多亿美元。

其次是是地缘政治租金。埃及作为近东地区支点，全世界任何国家想在近东发展，都绕不开埃及，每年的国际援助金额将近百亿美元。

在穆巴拉克时代，这两项租金占到了国家预算三分之二。塞西上台以后，这两项租金也占能国家预算的一半。但是埃及国内经济活力差，军警、公务员群体占据了几乎所有能创收的行业，所以埃及政府基本攒不下钱，要大规模投资，不是借债，就是指望石油富国投资。

2010年，“阿拉伯之春”在埃及爆发，导致穆巴拉克下台，主张“伊斯兰民主化”的穆斯林兄弟会取得政权。到了2013年，穆斯林兄弟会又被塞西军政府推翻。

穆斯林兄弟会虽然偏宗教化，但政治上主张民主，威胁所有的海湾君主制国家，是大多数海湾王国和塞西政府共同的敌人。为了帮助塞西政府打击穆斯林兄弟会，塞西上台以后，沙特国王就呼吁召开“埃及之友”捐赠会，联合海湾国家给塞西政府捐钱。

2014年沙特号召捐钱时，还是油价巅峰，每桶石油一百多美元。没几个月油价暴跌，海湾国家捐钱意愿降低，捐赠会就变成了投资会，埃及要用项目来换钱。

为了拉投资，促进国内就业，2015年塞西政府推出了新首都规划，作为融资项目。

新首都地块位于沙漠深处，实在没什么想象空间。为了融资，塞西就必须迎合海湾国家特别是迪拜王室的喜好，对项目进行包装。

比如做第一版城市规划的SOM公司，还设计过迪拜地标建筑--哈里发塔，这对阿拉伯贵族有很强的说服力。迪拜房产开发商阿拉巴尔在埃及注册了房地产投资基金，叫“首都城市合作伙伴”，对外宣布负责新首都700平方公里土地开发。

2015年3月，塞西政府召开新首都项目揭幕式。塞西问阿拉巴尔，第一阶段什么时候能建完。 

阿拉巴尔说：“不吹牛的话，要十年。”

塞西很不满意，阿拉巴尔反问：“那你想什么时候建完？”

塞西说“昨天！”

迪拜开发商被塞西吓住了，并没有认真投资。塞西必须找备选的投资方。正好中国也在推行一带一路规划，塞西就在2015年9月来中国访问，随后中国建筑与埃及签订了谅解备忘录。

但中国国企也认为项目太大，不靠谱，中国建筑最后只承建了CBD区域，由中国国家开发银行提供25.5亿美元贷款。所以中间的高楼，至少在现阶段还是中国自己掏钱雇中国企业造出来的。将来要指望埃及人卖掉大楼还钱。

在中央CBD之外，只有中国的民营房地产公司敢接沙漠里的豪华住宅项目。2016年，塞西找河北房地产公司华夏幸福合作，签署了200亿美元的意向协议。华夏幸福是一家河北房地产企业，主要卖北京周边的房子赚钱，这次可能也希望卖埃及的新首都赚钱。2017年，华夏幸福借了将近1700亿元人民币，在北京周边拿地。同年廊坊、保定、承德这些城市都出台限购令，房价普遍跌了三分之一，华夏幸福的现金流就出现了问题。

到了2020年，华夏幸福又受到疫情冲击，可用资金只剩下8亿人民币，再也不敢投资埃及。塞西回头又对国内许诺，让公务员和军官掏钱来支持建设。所以新首都规划就变成现在的样子，满足塞西自己的安全感，剩下的空间，都规划给合军官或者高级公务员。

虽然中国民营房地产公司没有提供投资，但塞西还是学到了一些中国经验，可以用政府信用融资，先把房子建起来。

2016年4月，埃及成立了行政首都城市开发公司，简称ACUD。这家公司由埃及军方持股51%，住房部持股49%。

通过塞西总统令，埃及军方获得了710平方公里的地权，注入ACUD。ACUD作为军方背景融资平台，账户独立于埃及国家预算，不需要公开审计，不接受埃及议会监督。

军方拿到新首都土地后，开始全面接手建设项目。

军队工程局参与行政办公区建设，同时负责监管外交区、文化艺术区、智慧城、奥林匹克城的建设。

埃及国企、阿拉伯工业组织，全程受军队将领监管，承担智慧城的智能设备施工，为议会、内阁大楼以及部长办公楼提供家具。

军事生产部队负责为新首都安装光伏、水箱、市政管线与几千部电梯。

国防部下属的国家服务项目组织，负责倒卖钢筋水泥。

因为项目面积太大，必须分包给几百家公司共同建设。虽然承包企业里边有一些大地产商，但主要还是军队背景的皮包公司。这些皮包公司优先瓜分了豪宅项目。

比如住房部下属的中央联盟住房合作社，就是由退休将军带领，负责监督军队、警察住宅园区的招标。

这个住房建设合作社也在退休将军领导下，认购了500多英亩土地，之后再转售给其他单位，用来开发公务员住宅。

加上新首都远离水源，塞西政府还要花费几亿美元修输水管线，从尼罗河、新开罗、斋月十日城引水。

这些钱，都是用埃及政府的信用发债借来的。比如埃及住房部下属的新城社区管理局（NUCA），有新城的大片土地。从2018年到2022年，新城社区管理局新增贷款200多亿美元。

按照原本的计划，埃及新首都一期项目到2020年完工，结果现在还有一小半正在建设，费用已经超支一百多亿美元。等一期项目全面完工，总造价可能上千亿。埃及本国人买不了这么多的债券，主要还是卖给外国资本。

塞西上台将近十年，埃及外债从380亿美元上升到1500多亿，总债务达到1700多亿。借外国的钱，在国内花，主要投入暂时用不上的基础设施建设项目。结果就是国内严重通货膨胀。

过去几年，塞西通过管制汇率，隔一段时间进行集中贬值。到了2024年一季度，埃及差点还不上外债，不得已放弃汇率管制，埃镑兑美元的汇率直接从30.85贬值到50以上。就是从2024年开始，小红书流行“去埃及薅羊毛”，50块人民币就可以在埃及上马术课，40块就可以学钢琴。埃及的人工便宜到了值得跨越7000公里去猎奇的水平。

通过在汇率问题上让步，埃及换来了IMF、世界银行和欧盟总计220亿美元支持， 但这些支持都不是白给，最多延期几年，将来还是要用美元还债的。

所以，塞西现在的期待，和两年前中国市长的期待完全一样，就是把新城的土地和房子卖出去，尽快还钱。

最主要的买家肯定是军官和公务员，这些人从新城项目中间捞足了钱，的确不想住在开罗老城了。他们也想有个安全的地方生活。所以，靠着塞西军营的高档住宅区，肯定能卖掉一部分。

但问题是，这些人捞到的钱，都是塞西从国外借来的。现金到了埃及政府账上，有一部分要购买国外的建筑材料，有一部分要请中国或者其他国家的建筑公司，还有一部分钱会通过各种渠道转到海外，成为经手人的海外资产，最后剩下的钱，才会在埃及内部循环，变成军官和公务员控制的建筑公司的收入。所以，就算军官和公务员把所有利润都拿出来，也只能买下一小部分住宅。剩下的住宅如果没人买单，埃及的新首都项目必定会破产。

可以确定，埃及贫民不是塞西的预定买房客户，他们没钱，也不受欢迎，根本住不起新首都的高档住宅。而外国游客或者外国投资者，恐怕也不会想去埃及沙漠住新城。去看看金字塔还可以，常住的话，我宁可去郑东新区，或者去鹤岗买房子，也不会考虑埃及。

根据我在国内处理地方债和房地产新闻的丰富经验，我认为埃及的新首都项目多半会烂尾。军队随时都可能把塞西宰了，或者像当年审讯穆巴拉克那样，把他塞进一个狗笼子，去承担上千亿债务破产的政治责任。塞西唯一的自救方案，就是吹出一个更大的房地产泡沫，吸引更多的投资，当然也要借更多的外债，让埃及人暂时有钱来买新首都的房子。

这个更大的泡沫，已经在吹了，除了新首都，塞西政府还有16个在建新城项目。按照埃及住房部公布的计划，后续还要建设61座新城，总面积超过1万平方公里。

埃及虽然有1.2亿人口，但是人均gdp只有3000多美元。中国最穷的甘肃省，人均经济水平也是埃及的两倍还多。而一万平方公里的新城，是上海建成区面积的五倍，兰州建成区面积的30倍。所以，只要脑子比脚后跟大一点，就不会有人相信后续的几十个新城能卖出去。塞西乃至整个埃及军政府的寿命，已经随着外债积累进入了倒计时阶段。聪明的埃及军官，如果真赚到钱应该去鹤岗、乳山、鄂尔多斯或者是巴黎买房子，而不是给子女投资新首都的豪华公寓。

古埃及与现代埃及的对比

对于埃及人来说，在沙漠里干活，为统治者造奇观，是自古以来的事情，已经干了五六千年了。为什么这一次要付出国家破产的代价？

过去5000年，埃及有4900年都是粮食过剩的国家，只有最近100年需要进口粮食。现在埃及1.2亿人口，粮食自给率只有50%，将来还可能进一步降到40%。所以，古代埃及人浪费劳动力修奇观，不用担心吃饭问题。现在埃及如果把劳动力都用来造空置的奇观建筑，不去考虑怎么进口粮食，那是真会爆发大饥荒的。

另外，古代埃及人造奇观，无非就是堆石头、凿石头和挖洞三项工作，建筑材料是戈壁滩上用不尽的石头。造100个金字塔，也不影响法老积累国库的黄金。现在埃及造新首都，要进口建筑材料，要进口建筑机械，还要雇佣中国企业和其他技术工人，这些成本都必须用外汇去支付。所以埃及必须疯狂借上千亿美元的外债，才能在吃饱饭的同时造新首都。

就算是不缺粮食也不缺石头的古埃及，建造的大多数奇观，也在几百年上千年后变成了废墟，最近几十年才重新成为旅游资源。如果埃及财政破产，埃及的军政官员外逃，塞西造的现代奇观，有很大概率和金字塔一样，变成沙漠中间的烂尾建筑群，甚至还不如金字塔。当年我在贵州独山拍节目都不交门票钱，到时候我开着越野车去参观埃及新首都，多半也不用找埃及政府卖门票。

因为塞西元帅做的事情太熟悉，我宣布，从今天开始，塞西元帅从此就是我的老朋友了，穆巴拉克的笼子应该还在，我等着他进去受审，帮我再提供至少一期节目的内容。送他进去的人，可能是军队的老同事，也可能是穆斯林兄弟会，还可能是当债主的海湾石油贵族，但塞西只要不早点死，下场不会有太大区别。

感谢各位收看，902期睡前消息到此结束，我们周五再见！