【睡前消息926】4个古城没水喝，我们有1000个
张家界大庸古城亏损分析
大家好，2025年7月15日星期二，欢迎收看第926期睡前消息。请静静介绍话题。
在登访谈6月27日报道，湖南张家界市华24亿打造的大庸古城是一座人造空城，营业四年亏损超过10亿。现在大庸古城负债16.97亿，项目总资产只有13亿，已经资不抵债。唯一的赚钱项目只剩下停车场。
督工，张家界是国内游客最多的景区之一，按理来说应该很赚钱，为什么还会出现这样的情况？
大庸古城项目亏损分析
大庸古城的经营困境
大庸古城违背了所有的投资常识，能够坚持到现在还没破产，全靠张家界景区能够赚钱，投资硬撑着。
大庸古城项目的母公司是张家界旅游集团，1996年在深圳上市。早在三年之前，大庸古城亏损1.4亿，就引发了深圳证券交易所的问询。
张家界旅游集团当时给了两个解释。第一个原因说疫情，没人出门，所以我赚不了钱。第二个原因是财务摊销，公司表示，大庸古城的投入主要是建设固定资产，在投入运营的前几年会出现巨额的折旧和财务摊销，当时亏掉的1.5亿，都是财务减值。
所以，至少在2022年，张家界集团嘴上还是不认错的。他认为在疫情结束之后，等到大多数固定资产完成摊销，项目很快就能赚钱。按照当时的预测，2025年的营业收入可以达到1.3亿，2026年达到1.65亿。
没有想到，放开疫情管控之后，古城不仅没赚钱，亏得还更厉害了。2023年，大庸古城亏损了2.5亿，去年亏损将近6亿，从2021年投入运营算起，一共是亏掉了11个亿。
按照央视的报道，大庸古城现在就是一座空城，看不到游客，也没有开门的商铺。
尽管园区不收门票，大庸古城依然是门可罗雀。在偶尔入园的人群中，游客占了少数，更多的是周边的居民过来打球、遛狗、带娃。
投资失败的深层原因
为了打造大庸古城，张家界集团直接投入了24个亿。现在看来，如果仅仅是亏掉24亿，那就是最理想的结果了。
至于说为什么会亏钱，现在回头来看，在立项的时候，张家界的决策团队就没有想好怎么赚钱。
自然景区，可以是轻资产项目。在某些条件好的地方，修一条路，雇上几十个清洁工和保安，那就可以收费运营了。但减人手，景区就直接停业，员工还能去其他地方兼职。
但是仿古人文景区是典型的重资产项目，无论有没有人来，无论是淡季旺季，当初的征地和建设成本都在占用资金，都在消耗维护资金和水电费，那就必须有足够的人流量才能赚钱。
所以在立项的时候，人造景区就必须考虑独创性。比如说迪士尼乐园，每一个都要至少覆盖上亿人口的区域，全世界也只能有六七个。要尽量避免相同定位、相同档次的景区争夺客流。
与凤凰古城的对比
大庸古城，作为中南地区带有少数民族文化符号的仿古建筑群，直接的竞争对手是凤凰古城。
这两个地方都在湘西的山区，对于外省的游客来说，几乎没有区别。游客从张家界到凤凰古城，坐高铁只要一个小时。
两者相比，凤凰古城的名气更大，有沈从文提供的人文光环。更重要的是，凤凰古城不是平空新建的假古迹，正常人都知道要选哪一个。
如果说大庸古城还有什么优势，就是它靠近张家界的其他景区，也许可以分享一些流量。
但是，无论是武陵源森林公园，还是天门山景区，都在市区之外。普通游客到了张家界，只会把市区看作一个吃饭睡觉坐火车的地方。如果不是专门看历史资料，很多人甚至不知道张家界市区曾经有个名字叫大庸县。绝对没有专程去看大庸古城的想法。
张家界市区的仿古项目乱象
就算是大庸这个已经废弃的名字，在大庸古城之前，也已经被张家界旅游行业开发了三次。
比如说在张家界森林公园，距离市区几十公里的地方，为了做张家界千古情表演，很早之前就建设了一条大庸古街。
在张家界主城区的核心区，大庸府城项目已经运营了将近20年，距离现在的大庸古城项目只有一公里。在市区北面10公里的沙堤乡，5000山大道旁边，还有一个古庸城项目，跟大庸古城是同一年立项。
这里我要先嘲笑一下张家界旅游部门的创意。
从历史来看，大庸这个县级行政区的名字，到了明朝才出现。从明朝到现在，张家界市的行政单位主要是有宁卫改成了永定县。在清朝灭亡之后，为了避免和福建的永宁县重名，这才又改回大庸县。
在1988年张家界建市之前，大庸县从来没有成为府城或者更高的行政单位驻地。张家界政府用大庸这个名字强调历史传承，强行编造了大庸府的名字，说明他们缺乏自信，强行制造人文遗产，认为虚假的足多。
接着说大庸古城项目。张家界的主城区就是永宁卫发展而来的永定区，市区只有30多万人口，略大于普通县城。
因为当地的旅游部门过度开发了大庸的名字，外地游客到了这里，就算真想看一看老城区，他打开手机地图一搜，也会发现自己被四个大庸城包围了，根本就不知道要去哪一个。
如果大庸古城还想收回24亿投资，最基本的条件就是让另外三个兄弟项目先破产关门。
如果张家界整合旅游资源，关掉另外几个大庸古建筑群，让外地客流都到市区的大庸古城走一遍，能收回成本吗？
几乎不可能。大庸古城是在河滩上面平空造的钢筋水泥仿古建筑，外面包了一层廉价的木结构。如果强迫游客买票进场，三天就能毁掉张家界的旅游口碑。所以张家界旅游集团自己也不敢去收门票，而是作为一个城去项目运营，全靠商铺租金和文娱表演能赚钱。
“遇见大庸”文旅演艺的困境
现在大庸古城将近三分之二的面积是各类的商铺、酒店和客栈。唯一的古建筑是一座县级文物保护单位，和全国90%的商业古镇相比，大庸古城没有什么独特性，远不如一个快捷酒店实用，最起码还可以让游客爬山看自然风景之前好好睡一觉。
张家界旅游集团也考虑了吸引客流的问题，花了大价钱在大庸古城里面搞了一个文化表演，遇见大庸。古城的24亿成本，有超过5亿花在这个表演上。为了挣一场表演，大庸古城建了一个25000平米的剧场，安装了将近3000平米的显示屏，号称是要给游客提供360度旋转的沉浸式体验。
但是从公开信息来看，整个剧场只有300多个座位，而每场演出需要的演职人员就超过120人。就算剧场把强度拉满，一场接一场的演，就算是观众热情爆棚，全价买下所有的门票，每天也最多只能有2000人入场。按照158的门票价格算，就是每天30万的票房收入，全年是1亿出头。
但如果全天满负荷运行，120个演职人员肯定是不够的，翻一翻才勉强可以。240个专业人员，每年的工资福利是6、7千万，再扣除剧场的维护成本，扣除5亿投资的利息，演出项目本身能不能赚钱都很难说。
事实证明，观众的热情远远没有到场场爆满的地步。当地运营部门的自述是演一场亏一场，剧场现在已经关门了。这里我放一段录制视频，大家看一看5个亿的舞台剧是什么水平。
（视频播放） 你，你是哪个路的神？ 敢动大雍会正义长矛！ 哟，这是哪个屋的鸟？ 长了张比长矛还锋利的嘴巴！
退一步说，就算每天真的有2000人慕名而来，这2000游客也绝对养不起大庸古城奢华的仿古商铺。
大庸古城要赚钱，前提条件也许不是让其他的大庸项目破产，而是让整个张家界市区的商业区都关门，把本地人都赶到大庸古城项目来消费。这样，才能有30万市民的消费，撑起一个24亿投资的商业综合体。
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地方政府主导的文旅项目通病
张家界已经有好几个还不错的旅游景区了，为什么张家界集团还要坚持造仿古商业项目？
地方政府发展文旅项目的动机
这是因为张家界的决策者不甘心只当一个收税的服务机构，也看不惯这些自然景区只给本地的居民带来就业，不让本地的官员插手运营。所以他们坚持要自己去主导几个大项目，能不能赚钱不好说，最起码建设过程是自己来管的。
张家界是1988年才建市的落后山区，到现在整个地级市的人口还不到150万。当年开发景区的时候，市政府没钱，只能引入外部资金搞建设，把运营权也留给出租的企业。
比如说人流量最大的天门山景区，经营权属于天津宁发集团。2001年，张家界就跟宁发集团签订了委托开发合同，把天门山未来50年的经营权都给了宁发集团。2011年，当地政府又签订了追加协议，延长了13年的经营权。一直到2060年，天门山的收入和利润都属于宁发集团。
前面提到的大庸府城项目，距离亏损的大庸古城只有一公里，也是在20多年前就交给了香港老板建设，当时还是赚钱的。张家界接下来连着搞了三个新的大庸古城项目，自己能不能赚钱不好说，最起码可以把老项目的客流分走一部分，大家就都别赚钱了。
这种心态，不仅张家界的领导有，其他的地方也差不多。比如说广西柳州市的经济支柱是繁荣的汽车工业，五菱宏光一度是世界最畅销车型，市民的就业和收入都很不错，当地的工人消费还创造了国民食品螺蛳粉。
但是柳州的五菱汽车厂，全称是上汽通用五菱汽车股份有限公司。上海的上汽集团占了50.1%的股份，美国的通用汽车占了44%，剩下5.9%才是本地的国有企业所有。所以柳州市一方面享受了汽车产业的税收，另外一方面，不甘心手里没有自己的项目，宁可借债也要大干快上，结果就是现在的样子。
这也不是我平空猜测，之前央视的新闻频道采访了当地的干部。张家界文旅局的领导对着镜头说：
当时考虑到这个应该是个特别能赚钱的项目，回水不留外人钱，就国企来做了。
张家界旅游集团的董事长也表示：
疯了，给全国古城古镇热的那个疯了。
就是看人家古城古镇搞得好是吧，总认为自己抄一个出来，我也可以来运营得好。
“千城一面”的投资逻辑
从时间线来看，张家界的古城项目和邻省独山县的旅游项目都是同一批立项的，甚至请了同一批设计团队。
从照片就能看出来，半烂尾的古庸城项目和独山的紫塞楼有相似的文化符号，因为设计师都是湘西永顺县的李洪进。他已经摸透了地方干部的心态，最擅长用现在的建筑材料去建造主楼气势逼人的仿古建筑。
大家如果有兴趣，在全国搜索一下李洪进的项目，比如说贵州松桃苗王城、重庆彭水，石游九黎城、湖北恩施土司城，还能看到更多的惊喜。
回到大庸古城项目，设计团队是最不应该背锅的。
为了和附近的省份抢资金、抢机遇，2006年3月张家界当地决定立项，6月份就已经开工。地质勘察和工程设计的时间还不到三个月。所以古城的设计方案不停调整，是一个边勘察、边设计、边施工的三边项目。本来预计一年半要完成，最后延迟到了五年。
虽然最初的建设目标是肥水不流外人田，但是有了烂尾风险之后，当地政府又想去找私人企业接盘。2023年，张旅集团又跟万达签订了框架协议，想要共同经营大庸古城。
按照约定，如果九个月时间双方没有签正式的合同，框架协议就自动作废。现在一年多时间过去了，还是没有万达接手的消息，显然是万达集团自顾不暇，没有兴趣去湘西拯救张家界旅游集团。
从2016年到现在，张家界旅游集团已经换了四任领导。每次换人，股票投资人都会非常担心大庸古城项目。
到今年，投资者应该不需要忧虑了。因为张旅集团三年的净利润为负，存在经营风险，变成了ST张家界。
投资失败的后果与媒体监督
对于投资者来说，现在最重要的事情不是让大庸古城赚钱，而是尽快申请对大庸古城进行破产清算，看看能不能收回一点钱。去年底，一家叫做湖南宏瑞的电梯公司已经这样做了。
最后，请静静帮我读一段新华网7月1日的报道。
当地负责人一句特别能赚钱，让国企来做，暴露出将公共项目当做自留地的畸形思维。用行政思维代替市场逻辑，以主观判断取代科学论证。类似脱离实际的决策方式，本质上是对公共资金的不负责任。
国有企业参与文旅项目建设本无可厚非，但若缺乏对市场规律的尊重，忽视对游客需求地调研，仅凭我觉得行就盲目投入，即便拥有再多资源也难逃失败结局。大庸古城四年亏10亿元的下场，这是错误决策的必然结果。
张家界旅游集团是上市公司，从本地政府拿了15亿资金，向市场募集了另外9亿资金，所以它必须给市场一个交代。
在张家界之外，全国还有1000多个古城项目，只是其他地方的旅游集团未必是上市公司，财务的透明度远远不如大庸古城。那就只能通过视觉效果去推测商业效益。
对于我们媒体人来说，这些财务不透明、视觉有冲击力的仿古建筑群是最好的节目素材。而且因为资金紧张，再警惕的地方企业，随着时间推移，在保安工作方面也会逐渐懈怠。前两年，在睡前消息正常播出的同时，我还悄悄去了不少类似的项目。事实证明，只要我愿意爬墙，只要我愿意拆掉一两处的隔离栏，往往是几平方公里的项目，一个保安都找不到。无人机航拍和头盔摄像机第一视角的效都极为震撼。在合适的时机，这些内容都会和各位观众见面，我们来日方长。
（歌曲）
感谢大家收看，926期睡前消息到此结束，我们周五再见。