【睡前消息926】4个古城没水喝，我们有1000个
张家界大庸古城亏损分析
大家好，2025年7月15日星期二，欢迎收看第926期睡前消息，请静静介绍话题。
《焦点访谈》6月27日报道，湖南张家界市花24亿打造的“大庸古城”是一座人造空城，营业四年亏损超过10亿。现在大庸古城负债16.97亿，项目总资产只有13亿，已经资不抵债，唯一的赚钱项目是停车场。
督工，张家界是国内旅客最多的景区之一，按理说应该很赚钱，为什么还会出现这样的情况？
大庸古城违反了所有的投资常识，能够坚持到现在还没破产，全靠张家界景区能赚钱，投资硬撑。
大庸古城项目的母公司是张家界旅游集团，1996年在深圳上市。早在3年前，大庸古城亏损1.4亿，就引发了深圳证券交易所问询。
张家界旅游集团当时给了两个解释。第一个原因是疫情，没人出门，所以赚不了钱。第二个原因是财务摊销。公司表示，大庸古城的投入主要是固定资产，投入运营的前几年，会出现巨额折旧和财务摊销。亏掉的1.5个亿，基本都是财务减值。
所以，至少在2022年，张家界集团嘴上还是不认错的，认为疫情结束之后，等到大多数固定资产完成摊销，项目很快就能赚钱。按照当时的预测，2025年的营业收入可以达到1.3亿，2026年达到1.65亿。
没想到，放开疫情管控以后，古城不仅没赚钱，亏得还更厉害了。2023年，大庸古城亏损2.5亿，去年亏损将近6亿。从2021年投入运营算起，一共亏掉了11个亿。
按照央视的报道，大庸古城现在就是一座空城，看不到游客，也没有开门的商铺。
为了打造大庸古城，张家界集团直接投入了24个亿，现在来看，如果仅仅亏这24亿，就是最理想的结果了。
至于说为什么会亏钱，现在回头看，立项的时候，张家界的决策团队就没想好怎么赚钱。
自然景区可以是轻资产项目，某些条件好的地方，修一条路，雇几十个清洁工和保安，就可以收费运营，淡季人少，景区直接停业，员工还能去其他地方兼职。但仿古人文景区是典型的重资产项目，无论有没有人来，无论淡季旺季，当初的征地和建设成本都在占用资金，都在消耗维护资金和水电费，必须有足够的人流量才能赚钱。
所以在立项的时候，人造景区必须考虑独创性。比如说迪士尼乐园，每一个都至少要覆盖上亿人口的区域，全世界也只有六七个，尽量避免相同定位、相同档次的景区争夺客流。
大庸古城作为中南地区带有少数民族文化符号的仿古建筑群，直接竞争对手是凤凰古城。这两个地方都在湘西山区，对于外省游客来说几乎没有区别。游客从张家界到凤凰古城，坐高铁只要一个小时。两者相比，凤凰古城名气更大，有沈从文提供的人文光环，更重要的是凤凰古城不是凭空新建的假古迹，正常人都知道选哪一个。如果说大庸古城有什么优势，就是靠近张家界的其他景区，也许可以分享一些流量。
但是，无论是武陵源森林公园，还是天门市景区，都在市区之外。普通游客到了张家界，只会把市区看做一个吃饭睡觉坐火车的地方。如果不是专门看历史资料，很多人甚至不知道张家界市区曾经有个名字是“大庸县”，绝对没有专程去看“大庸古城”的想法。
就算是“大庸”这个废弃的名字，在“大庸古城”之前，也已经被张家界旅游行业开发了三次。比如说，在张家界森林公园，距离市区几十公里的地方，为了做张家界千古情表演，很早之前就建设了一条“大庸古街”。在张家界市区的核心区，“大庸府城”项目已经运营了接近20年，距离大庸古城项目只有1公里。市区北面十公里的沙堤乡，武陵山大道旁边，还有一个“古庸城”项目，跟大庸古城同一年立项。
这里我要先嘲笑一下张家界的旅游部门。从历史来看 ，“大庸”这个县级行政区的名字，到明朝才出现。从明朝到现在，张家界市的行政单位主要是“永定卫”改成的永定县。清朝灭亡之后，为了避免和福建的永定县重名，又改回大庸县。在1988年张家界建市之前，大庸县从来没有成为府城或者更高的行政单位驻地。张家界政府用“大庸”这个名字强调历史传承，强行编造“大庸府”的名字，说明缺乏自信，强行制造人文遗产，认了虚假的祖宗。
接着说大庸古城项目。张家界的主城区就是永定卫发展而来的永定区，市区只有30多万人口，略大于普通县城。因为当地旅游部门过度开发了“大庸”的名字。外地游客到这里，就算想看看老城区，打开手机地图一搜，也会发现自己被四个“大庸城”包围了，根本不知道要去哪一个。如果大庸古城想收回24亿投资，最基本的条件就是让另外三个兄弟项目先破产关门。
如果张家界整合旅游资源，关掉另外几个大庸古建筑群，让外地客流都到市区的大庸古城走一遍，能收回成本吗？
几乎不可能。大庸古城是在河滩上凭空造的钢筋水泥仿古建筑，外面包了一层廉价的木结构，如果强迫游客买票进场，三天就能毁掉张家界的旅游口碑。所以，张家界旅游集团作为一个城区项目运营，全靠商铺租金和文娱表演赚钱。
现在大庸古城将近三分之二的面积，是各类商铺、酒店和客栈，唯一的古建筑，是一座县级文物保护单位。和全国90%的商业古镇相比，大庸古城没什么独特性，远不如一个快捷酒店实用，起码游客还可以在爬山看自然风景之前好好睡一觉。
张家界旅游集团也考虑了吸引客流问题，花大价钱在大庸古城里面搞了一个文化表演，“遇见大庸”。古城的24亿成本，有超过5亿花在了这个表演上。为了这一场表演，大庸古城建造了一个2万5千平的剧场，安装近3000平方米显示屏，号称要给游客提供“360度旋转的沉浸式体验”。
但是，从公开信息看，整个剧场只有300多个座位，而每场演出需要的演职人员就超过120人。就算剧场把强度拉满，一场接一场地演；就算观众热情爆炸，全价买下所有门票，每天最多只能让2000人入场。按158的门票价格算，就是每天30万的票房收入，全年一亿出头。
但如果全天满负荷运行，120个演职人员肯定是不够的，翻一番勉强可以。240个专业人员，每年的工资福利六七千万不算多。再扣除剧场的维护成本，，扣除5亿投资的利息，演出项目本身能不能赚钱很难说。
事实证明，观众的热情远没有到场场爆满的地步。当地运营部门的自述是“演一场亏一场”，剧场现在已经关门了。这里我放一段录制视频，大家看看5个亿的舞台剧是什么水平。
退一步说，就算每天真有2000人慕名而来，这2000游客，也养不起大庸古城剩下那些仿古商铺。大庸古城要赚钱，前提条件也许不是让其他“大庸”项目破产，而是让整个张家界市区的商业区都关门，把本地人都赶到大庸古城项目来消费，这才能用30万市民的消费，撑起一个24亿投资的商业综合体。
张家界已经有好几个不错的旅游景区了，张家界集团为什么还要坚持造仿古商业项目呢？
因为张家界的决策者不甘心只当一个收税的服务机构，也看不惯这些自然景区只给本地居民带来就业，不让本地官员插手运营，所以坚持要自己主导几个大项目。能不能赚钱不好说，起码建设过程是自己来管的。
张家界是1988年才建市的落后山区，现在整个地级市人口还不到150万。当年开发景区的时候，市政府没钱，只能引入外部资金搞建设，把运营权也留给出资的企业。
比如说人流量最大的天门山景区，经营权属于天津宁发集团。2001年，张家界跟宁发集团签订了委托开发合同，把天门山未来50年的经营权都给了宁发集团。2011年，当地政府又签订追加协议，又延长13年的经营权。一直到2060年，天门山的收入和利润都属于宁发集团。
前面提到的“大庸府城”项目，离亏损的大庸古城只有1公里，也是在20多年前交给香港老板建设，当时还是赚钱的。张家界接下来连着搞了三个新的大庸古城项目，自己能不能赚钱不好说，起码把老项目的客流分走一部分，大家都别赚了。
这种心态，不仅张家界的领导有，其他地方也差不多。比如说，广西柳州市的经济支柱是繁荣的汽车工业，五菱宏光一度是世界最畅销车型，市民的就业和收入都很不错，工人消费还创造了国民食品螺蛳粉。
但是五菱汽车厂，全称是“上汽通用五菱汽车股份有限公司”，上汽集团有50.1%的股份，美国通用汽车占44%，剩下5.9%才是本地的国有企业所有。所以柳州市一方面享受汽车产业链的税收，另一方面不甘心手里没有自己的项目，宁可借债也要大干快上，结果就是现在的样子。
这也不是我凭空猜测。之前央视新闻频道采访了当地干部。
张家界市文旅局的领导对着镜头说：
“当时觉得这个项目应该特别能赚钱，肥水不流外人田，就国企来做”。
张家界旅游集团的董事长表示：
“就是看别人的古城搞得好，所以就跟风了”。
从时间线来看，张家界的古城项目，和邻省独山县的旅游项目，都是同一批立项的，甚至请了同一批设计团队。从照片就能看出来，半烂尾的“古庸城”项目，和独山水司楼有相似的文化符号，因为设计师都是湘西永顺县的李宏进。他已经摸透了地方干部的心态，最擅长用现代建筑材料去建造主楼气势逼人的仿古建筑。
大家如果有兴趣，在全国搜索一下李宏进的项目，比如说贵州松桃苗王城、重庆彭水蚩尤九黎城，湖北恩施土司城，还能看到更多的惊喜。
回到大庸古城项目，设计团队最是不应该背锅的。为了和附近的省份抢资金，抢机遇，2016年3月张家界当地决定立项，6月就已经开工，地质勘察和工程设计的时间还不到3个月。所以古城的设计方案不停调整，是一个边勘察边设计边施工的“三边项目”。本来预计1年半完工，最后延期到了5年。
虽然最初的建设目标是“肥水不流外人田”，但是有了烂尾风险之后，当地政府又想找私人企业接盘。2023年，张旅集团跟万达签订框架协议，想要共同经营大庸古城。按照约定，如果9个月时间双方没有签正式合同，框架协议自动作废。现在一年多过去了，还是没有万达接手的消息。显然万达自顾不暇，没兴趣去湘西拯救张家界旅游集团。
从2016年到现在，张家界旅游集团已经换了4任领导。每次换人，股票投资人都会非常担心大庸古城项目。到今年，投资者应该不用焦虑了，因为张旅集团三年净利润为负，存在经营风险，变成了“ST张家界”。
对投资者来说，现在最重要的事，应该是尽快申请对大庸古城进行破产清算，看看能不能收回一点钱。去年底一家叫湖南泓瑞的电梯公司，已经这么做了。最后，请静静帮我读一段新华网7月1日的报道：
当地负责人一句“特别能赚钱，让国企来做”，暴露出将公共项目当作“自留地”的畸形思维。用行政思维代替市场逻辑，以主观判断取代科学论证，类似脱离实际的决策方式，本质上是对公共资金的不负责任。
国有企业参与文旅项目建设本无可厚非，但若缺乏对市场规律的尊重，忽视对游客需求的调研，仅凭“我觉得行”就盲目投入，即便拥有再多资源，也难逃失败结局。大庸古城4年亏10亿元的下场，正是错误决策的必然结果。
张家界旅游集团是上市公司，从本地政府拿了15亿资金，向市场募集9亿资金，所以必须给市场一个交代。在张家界之外，全国还有1000多个古城项目，只是其他地方的旅游集团未必是上市公司，财务透明度远不如大庸古城，那就只能通过视觉效果去推测商业效益了。
对于我们媒体人来说，这些财务不透明，视觉有冲击力的仿古建筑群，是最好的节目素材。而且因为资金紧张，再警惕的地方企业，随着时间推移，在保安工作方面也会逐渐懈怠。前两年，在睡前消息节目播出的同时，我还悄悄去了不少类似的项目。事实证明，只要愿意爬墙，愿意拆掉一两处隔离栏，往往是几平方公里的项目，一个保安都找不到，无人机航拍和头盔摄像机第一视角的效果极为震撼。在合适的时机，这些内容都会和各位观众见面，我们来日方长。
感谢收看，926期节目到此结束，周五再见。