【参考信息第265期】楼市重磅应出尽出；李嘉诚“捞完算数”
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大家好，我是小戴，欢迎来到第265期参考信息。
2024年5月17日，注定是中国房地产史上最浓墨重彩的一天。这句话出自住建部旗下中国房地产报昨天发的文章，并表示重磅政策将应出尽出。
昨天上午，全国切实做好保交房工作视频会议召开，何副总理强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战。
随后，央行连放三大招，全面取消首套房、二套房的商贷利率下限，下调公积金贷款利率0.25个百分点，首套房首付最低15%，二套25%。这意味着取消限购之后，低首付时代开启，比例降到史上最低，中国楼市迎来史上最宽松时代。
如果是100万商贷，30年期限等额本息还款，总利息支出可减少7万多。如果是100万公积金贷款，30年累计可节省月供4.85万。但是，但是啊，降低首付比例也意味着贷款要增加，上不上车可得算清楚。
A股先涨为敬，地产板块昨天午后拉升，万科A、我爱我家、绿地控股等超过20家涨停，带动上证50、沪深300双双再创年内新高。港股地产股延续近几日的狂飙走势。美股中资房地产概念股盘前上涨，房多多盘前一度涨超400%。
昨天下午，住建部、自然资源部、央行和金融监管总局联合开发布会，解释最新的政策。此前，房地产风险化解主要在项目层面，进行融资救助，完成保交楼，出台城市房地产融资协调机制，也就是白名单。四个月来，商业银行已审批通过贷款9350亿。
而上午的会议提出，政府可收购闲置存量住宅用地，以及在库存较多的城市，政府可以以需定购，收购部分商品房用作保障房。这是高层首次提出鼓励地方政府下场从开发商手里买房买地。
分析人士预计，住房去库存所需资金在1万亿到5万亿之间。国家将设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构支持地方国企收购存量房，预计将带动银行贷款5000亿。
组合拳背后是楼市颓势持续，仍在量价齐跌的下行通道。昨天统计局发布全国房地产销售和70个大中城市房价变动情况，各线城市的新房和二手房价格环比跌幅创近年来新高。
4月末，商品房待售面积同比增长15.7%，其中住宅待售面积增长24.5%。消化存量房成为必须打好打赢的大仗。彭博社日前报道，中国考虑政府购买待售房屋以缓解供过于求。
随后5月14日，杭州市临安区政府第一个下场，决定从开发商那收购一批商品房用作公租房。财新也披露，五一小长假之后，住建部、金融监管总局、国有大行等各部委及机构已分别抽调各自的房地产领域内骨干，成立联合工作组集中办公。该工作组由此前的房地产融资协调机制延续而来。
昨天的媒体标题不乏史诗级救市、超重磅消息落地、楼市拐点真的出现了等说法。我也想到原银保监会主席郭树清2021年的话，压住房价永远不会下跌的人最终会付出沉重的代价。
房企流动性困境与债务重组
房地产的流动性困境仍在加剧。5月14日，昔日的债市硬汉雅居乐宣布正式违约，将推进债务重组。加上稍早前，西南房企东原地产的上市公司主体迪马股份公告债券违约，5月以来两家房企发生首次债务违约。
同期，碧桂园因两笔中票利息的偿还引发市场关注。这是房企开始对此前已经完成重组的债务进行二次重组。融创也出现类似的情况。
当期销售回款大幅缩减，房企对融资的依赖度明显提升。债务风险持续暴露，正是因为融资困境还没有有效解决。销售回款的主要组成部分是个人按揭贷款、定金及预收款，占房企资金来源的40%以上。4月，这两项同比大幅下滑39.7%和37.2%，说明居民的购房意愿仍然偏低。此前央行公布的贷款数据也证明了这一态势。
克而瑞数据显示，前四个月典型房企融资总量同比下降约六成，月融资规模处于历年较低水平，而央国企发债占比达到九成以上。
与此同时，今年仍是房企的偿债高峰，一二季度到期规模均在1500亿以上，上半年的债务压力仍然较大。对民营房企来说，目前无论是公开市场直接融资，或是白名单的相关政策落地，都不太顺畅。这应该也是政策从保项目升级到国家队下场收储的原因。
李嘉诚在港打折卖楼
在香港，李嘉诚也在抓紧机会清库存。长实集团在新界西北的住宅项目明天发售，从最新价格来看，14伙分层大楼单位售价最高打折约25%，其中最便宜的单位使用面积约18.77平米。而14伙花园复式户最高打折约32%。
这不是李嘉诚在香港第一次打折卖楼。去年8月，长实集团亲海奕二首发开盘时，最低折后价290万港元，较周边的二手房便宜三成，是过去七年九龙新区新盘新低。上月初，长实集团的港岛南港铁站项目蓝色海岸首次开盘，与周边二手房家相比相当于打了七折，被称为捞底价。当天413个单位被抢购一空，销售额近75亿港元，创下香港2013年4月实施一手住宅物业销售条例以来新盘的单日最高记录。
今年2月底，房价连跌九个月后，香港在万众期待中取消了实行14年的楼市辣招。随后楼市急速反弹，开发商抓紧去库存，长实旗下的楼盘更是卖爆了。
基本上市场不明朗时，长实集团总是第一个降价。作为开发商，需要考虑机会成本，尽快收回本金也能获得利润。如果持有库存将受到两方面的伤害，一是持有成本，二是现金本可以产生的收入回报。
长实在沙田半山传统豪宅地段的楼王项目名日九肚山，4月底打折出售，与早前高峰时便宜约30%。长实集团的营业经理表示，集团一直在厘定市场可接受价格方面拿捏准确。这次定价较当年市场最高峰时期有所折让，不过由于项目余下的单位数目不多，集团铁定以一个捞完算数的心态定价，所以买家应该有买趁手。
城镇就业平均工资数据
去年的城镇就业平均工资出来了。5月17日，统计局公布2023年城镇非私营单位就业人员年平均工资是120698元，比上年增加6669元，名义增长5.8%，扣除价格因素实际增长5.5%。
城镇私营单位就业人员为68340元，增加3103元，名义增长4.8%，实际增长4.5%。规模以上企业就业人员为98096元，增加5604元，名义增长6.1%，实际增长5.8%。
其中中层及以上管理人员198285元，专业技术人员140935元，办事人员和有关人员89502元，社会生产服务和生活服务人员75216元，生产制造及有关人员75463元。
分行业来看，最高的仍然是信息传输、软件和信息技术服务业。非私营和私营单位分别是231810元、129215元，增速则有所放缓。工资增长较快的是金融业和采矿业。金融业是因为保险业营销模式转型，工资水平较低的代理员大幅减少。采矿业主要受矿业市场持续向好，主要矿产品供给稳中有升，绿色低碳转型加快的影响。
接触性服务业，比如住宿和餐饮业工资增速明显回升。批发零售业两类也保持较快的增长。工资增速较低的有非私营单位中的公共管理、社会保障和社会组织行业，平均下降0.3%。教育以及水利、环境和公共设施管理增速也比较低。房地产行业私营单位平均工资下降0.6%，非私营增速仅1.8%，这些都好理解。
但你是不是觉得行业趋势能对上，但总量比实际的感受要高？那就对了。我国没有一个全口径的全国平均工资数据。上面的数据不是通过入户调查得出，而是通过对企业的调查得出。计算方法是将企事业单位的工资总额除以用工总数。这样派遣工、临时工、外包工等不在工资总额里的用工就无法统计出来。而且这里的工资没有扣除个税和社保，所以比拿到手的要高。统计局解读时也提醒，平均工资在大多数情况下与个人的工资或收入并不相等，不同行业、不同岗位之间存在工资差距。个人工资水平与总体或分组的平均数难免会产生较大的差异，使用平均工资数据时需进行深入分析，理性对待。
国家和政府的决策需要基于准确的数据，我国迫切需要一个能够准确反映就业人口收入水平的数据。
农民工监测调查报告
统计局近期还发了2023年农民工监测调查报告，这个是通过入户调查得出的，是这方面最权威的数据。虽然农村户籍人口不断下降，劳动年龄人口也在减少，但农民工总量这几年都在轻微上涨，去年达到2.9753亿，创历史新高。
到户籍所在乡镇以外就业的，算外出农民工，有1.7658亿，是最多的一年。跨省流动6751万，占外出农民工的38.2%，比去年明显下降。可见更多人离开了本乡，但没有离开本省。
分地区来看，中部农民工跨省打工比例最高，一直在50%以上，因为更靠近珠三角和长三角。这些年各地区农民工跨省打工比例都在降低，只有东北例外，从2016年的22.9%上升到2023年的30.9%，进一步印证了东北就业机会减少。
从农民工的出发地来看，西部地区比例明显上升，从2010年的25%增长到2023年的28.12%。13年增加了2552万，占增量的46.15%。2011到2021年，西部输出农民工增量高于中部，但2021年开始被中部超过。可能是因为过去两年房地产不景气和大基建放缓，影响了建筑工人输出。
去年农民工月均收入4780元，增长3.6%。其中外出农民工5441元，增长3.8%。本地农民工4131元，增长2.6%。统计局称3.6%是平稳增长，但较过去几年明显放缓。疫情三年，农民工的收入平均增速是5.25%。去年的3.6%只略微好于疫情的第一年，也就是2020年。疫情之前基本每年增长6%以上。
地区差距上，去年在东部地区工作的农民工月均收入5172元，增长3.4%。中部4576元，增长4.1%。西部4376元，增长3.3%。东北4049，增长5.2%。
分行业来看，去年增速最高的是批发零售业和住宿餐饮业，分别是5.1%和4.6%。制造业和建筑业分别只有1.8%和2.4%，历年最低。算下来制造业的农民工去年月收入只涨了86元，几乎可以忽略不计。
变化最显著的是年龄结构。21岁到30岁的农民工占比从2022年的18.5%下降到15.4%，一年减少了887万。这是制造业招工最喜欢的年龄段，过了精神小伙、精神小妹的岁月，手速快也比较稳重。这一年龄段的比例最高峰是在2010年，达到35.9%，13年下降了20%多。8696万下降到4582万，部分可以解释为什么厂里越来越难招到年轻人。
如果算上16到20岁年龄段，30岁以下的农民工从2008年的46%降到16.6%。人数从1亿零369万降到4939万。随着出生率下降和老龄化，还会更明显。50岁以上农民工比例则达到30.6%，是各个年龄段中比例最高的，有9104万，马上过亿。
2008年时，30岁以下农民工是主力，充满活力，心里是对城市和对未来的向往。现在50岁以上才是主力，梦想没有实现，很多也没有社保，回农村种地也难以维持生计。如何养老是个巨大的社会问题。
33所新大学要来了
高考临近，考生们又有一批新大学可以选择。5月13日和15日，教育部分别公示两批你同意设置的本科高等学校，共33所。
其中25所是新设立的，四所从学院更名为大学，比如牡丹江医学院更名为牡丹江医科大学，佛山科学技术学院更名为佛山大学，海南医学院更名为海南医科大学，宁夏师范学院更名为宁夏师范大学。还有一所是三本转设，湖南师范大学树达学院转设为长沙工业学院。
从地域来看，广东最多，有四所。其次甘肃三所，青海、河北、黑龙江、浙江、湖南、广西、河南、新疆各有两所。
从类型上来看，有16所高职院校拟升本科职业大学。自2019年首批本科职业院校成立到这次之前，国内的本科职业院校已有35所。民政部唯一直属院校北京社会管理职业学院将升格为民政职业大学。该校有智慧健康养老服务与管理、现代殡葬技术与管理、康复治疗技术、康复辅助器具技术、婚庆服务与管理等20个民政特色专业。2022年底教育部批准现代殡葬管理为本科专业，民政职业大学将是第一个。
关注度最高、有成为好大学潜质的是康复大学和深圳理工大学。康复大学由中国残联、国家卫健委与山东省共建，是中国乃至世界第一所以康复命名的高校。定位是以康复学科为主、相关学科交叉融合的新型研究型大学。规划招生1万人，本科和研究生各5000。
2015年中国残联提出建设康复大学，有人提议叫中国康复大学，被教育部驳回，因为不得冠以中国的字样。2019年残联、山东省多次会商落户青岛，教育部批复支持筹建。康复大学边规划、边建设、边办学，2022年开始与山东大学、首都医科大学联合招收培养博士研究生。去年首届联合培养的七名博士顺利毕业。
中国有超8500万残疾人，4400万失能和半失能老人。康复大学将填补中国康复教育体系的空白，为残疾人士、失能和半失能老人等人群提供更专业、更优质的康复医疗服务。
深圳理工大学2018年开始筹建，由深圳市政府与中科院依托中科院深圳先进技术研究院合作共建，预计今年正式招生。专业有神经科学、生物技术、计算机、药学、材料科学与工程等。
深圳的大学数量与人口和经济体量不匹配。四大一线城市，北京有93所普通高校，全国第一。广州85所排第二，上海69所排第六。通过引进办学和自办高校，深圳10年新建八所大学，包括中山大学深圳、深圳北里莫斯科大学、哈工大深圳、深圳技术大学、清华深圳国际研究生院等。目前大学数量已达到17所，目标是到2025年有20所。
好的，本期参考信息就是这些，我们下周一再见。