【讲点黑话39】深圳八卦岭房价，房价市场深度818

大家好，欢迎收看3077讲点黑话。近日，有媒体报道称，深圳八卦岭宿舍区的房价从2021年的14万元一平米，暴跌到了如今每平米4万元，单价足足跌去了10万元，这也成为了中国一线城市房价暴跌目前最极端的案例。今天我们就来深入解析一下这个案例，透视不久之前中国房产泡沫巅峰时期的躁动和疯狂。

首先，我们先来解析一下，所谓的八卦岭宿舍区到底是什么地方。

深圳八卦岭片区的前身，最早可以追溯到1982年开工的彭基工业区。当时深圳是改革开放的排头兵，大力吸引港资，而彭基工业区也成为了深圳最早经营工业化建设的地区之一。根据资料显示，当时深圳在此新建了多家工厂，八卦岭就靠着轻工业、加工业以及贸易企业逐步发展了起来。比如这里是当时中国新兴的包装印刷行业生产基地之一，并逐步形成了行业垄断。在90年代，八卦岭片区迎来了自己最兴盛的时代。这里工厂林立，每一处街道都挤满了上下班或者前来找工作的人。有了这么多工人，自然就有了极大的住宿需求。于是，从1983年开始，深圳市政府划出地块，由彭基集团开发，八卦岭宿舍区就开始开工建设，最终1997年全部完工落成，一共49栋约8000个单元。

这些住房因为定位是给工人当宿舍，所以是以30平米的小户型为主。八卦岭宿舍区建成之后，彭基集团保留了一小部分自用，其余大部分陆续卖给了益华、中信等公司。这些都是当时驻扎在八卦岭的大公司，他们买去做员工宿舍。而这部分房源又被各家公司以非常低廉的价格转让给了职工。这些员工也就成为了八卦岭宿舍区最早期的第一批个人业主。

不过要提及，根据项目规划，八卦岭宿舍区只有27、40到43栋，37、25、26栋是70年产权的住宅用地，其他都是50年产权。作为工业园区，八卦岭后来逐渐跟不上深圳的迅猛发展。原来主要产业包装印刷厂门生意越做越大，需要扩大规模，但八卦岭园区却提供不了足够的用地。无奈之下，许多厂家都向区外扩建，陆续迁走了。于是八卦岭被动成为了深圳最早去工业化的区域，之后逐渐向多元化商住混合区的方向发展。到这时候，八卦岭宿舍区已经剥离了原来单位宿舍及职工宿舍的属性，逐渐变成了一个商品房社区。业主主体也从各种公司变成了个人。

随着时代变迁，八卦岭宿舍区的房屋逐渐变得老旧，再加上基本都是小户型，所以虽然处在市中心的好位置，但房价在很长时间里一直都是周边区块的洼地，只有刚刚工作不久，囊中羞涩的年轻人才会考虑买这里的房子作为暂时的过渡。

但在那段时期里，虽然八卦岭宿舍区的房价也在逐渐上涨，但主要是跟着深圳市房价一起普遍上涨，并不显得很突出。然而到了2017年，这一切的逻辑却被完全颠覆了。

就在这一年，八卦岭宿舍区迎来了两个极其重大的利好消息，在利好刺激下，八卦岭这些老破小摇身一变，成为了一些人眼中的金蛋。

这两个消息，第一个是货币化棚改。2016年，中国开始了浩浩荡荡的旧区货币化棚改浪潮。几乎所有城市的房价也随之应声上涨。具体到深圳，因为棚改力度大，导致市场上资金极其充沛，所以涨价预期也比其他地方还要强烈。八卦岭片区的业主们就是其中最大受益者之一。2018年8月，深圳市福田区在调研八卦岭后，明确由深业集团负责空间规划，平安集团负责产业规划，彭基南方公司为该项目的统筹主体，准备实施彭富区改造工程。2019年7月，福田区园岭街道办启动了八卦岭宿舍区旧改意愿征集。园岭花了一个多月时间，八卦岭宿舍区7786户共征集到了7373户的意愿表达，其中同意棚改的有7065户，占总户数比例超过90%，直接达到了立向要求。

到了2019年9月，八卦岭宿舍区改造项目被深圳市发改委正式列入深圳市2019年重大项目计划增补清单。按原定规划，八卦岭片区改造完成后，整体容积率将从2.3提升到4.8到5.0，建筑总量扩大到500到550万平方米。棚改预期给了八卦岭宿舍区业主们极大的底气，他们都盼望着一夜之间成为拆迁户，就此暴富。而另外有很多人，想要尽快买到一套八卦岭片区的房子，也一起参加这场瓜分财富的盛宴。

除了货币化棚改的大蛋糕，八卦岭房价同时还迎来了另一个强大的助推动力：学区房效应。一直以来，深圳的教育都是这个全国一线城市最大的硬伤，配套的学校少，更缺少优质学校。连所谓的四大名校在广东省内排名其实都不算很高。物以稀为贵，因此真正的好学校就成了炒作当地房价最好的题材。

2020年7月17号，深圳知名的福田区荔园小学，在自己的公众号上发表了一篇名为《荔枝在潮头，展教育宏图》的文章。文中透露，福田区教育局批准荔园教育集团在八卦岭片区增办两所中小学，直接新建荔园小学东校区，同时把正在建设中的笔架山中学更名为荔园实验学校，交由荔园教育集团来承办。一瞬间，八卦岭片区似乎即将成为小学加初中，义务教育阶段全称优质学区。这给本来就已经造热的八卦岭房价带来了一针更强烈的兴奋剂。

在似乎稳赚不赔的房地产乘华煽动下，为了能参与这场财富游戏，许多已经杀红了眼的炒房人，为了筹集更多资金，不惜铤而走险，用各种违规方式套取资金。在2020年疫情爆发期间，国家为了维护整体经济大局，出台了一系列扶持中小企业的金融利好政策。在2月底，深圳为了降低中小微企业融资成本，宣布对中小微企业和个体工商户在疫情期间获得的经营性贷款，按照实际支付利息的50%，给予最高100万元的贴息，贴息期限不超过六个月。但许多人却从这项政策当中看到了用虚假资料骗套贷款，挪用去买房的机会。短短几个月时间，在大量资金涌入下，整个深圳的房价在原本已经非常高的基础上，又出现了一波暴涨。

正是在2020年，八卦岭宿舍区的房价进入了最癫狂的时代。就在这一年里，八卦岭片区二手房以48%的涨幅排名深圳第二，绝对价格每平米足足涨了3.6万元。而八卦岭宿舍区的房价更让人瞠目结舌，2020年它的涨幅高达82%，比周边还高了近一倍。

2021年1月3号，八卦岭宿舍区一间29.63平米的单元房以总价383万成交，折合单价12.2万每平米。而几乎同样的地段和户型，2019年10月30号，一套31.92平米的单元，成交总价248万，单价还只有7.77万元每平米。也就是说，仅仅过去一年零一个月，八卦岭宿舍区的房价每平米涨了5万多元。如果有人在此期间买入卖出，一套房劲赚上百万元，轻而易举。

而八卦岭宿舍区并不是孤例，以另一个小区彭城村为例，在2020年1月，该小区的房源成交均价约为6.3万每平米。到12月，均价就涨到了10.8万，一平米涨了4.5万。

为什么八卦岭宿舍区房价比周边涨幅更猛呢？恰恰是因为它的户型更小。小就意味着总价更低，更容易上车，可以用更少的钱买到一张房产证，或者用同样的钱多买几套房。对于投资或者投机客来说，他们关心的是通过拆迁或者转手倒卖发财，唯独不关心真实的居住感受。八卦岭宿舍区那些只有30来平米的老房子，设施陈旧简陋，不适合家庭长期居住，都不是他们眼中的缺点。反倒有的小户型容易炒作和转手的优点，类似A股很长一段时间喜欢炒作小盘股的逻辑。再加上还有将要拆迁和优质学区两大卖点，所以八卦岭宿舍区一举成为当时深圳房价暴涨的排头兵。

如果事情再按过去几年的正常逻辑发展，当棚改和学区政策都落地之时，一场财富分配的盛宴也确实会如期上演。那些拿着老破小房子互相炒作的投机者们，也将各取所需，拿着赚到的钱潇洒离场。

然而，2023年后的中国，再也不是那个曾经连续30年超高速增长的中国了。在可预见的将来，经济都要适应新的中低速增长环境。在这种经济背景下，最直接的受害者就是房地产产业。无数一度辉煌的大公司频频暴雷，让整个房地产的未来预期都急转直下。同时公共支出也不得不变得谨慎起来。政府花钱谨慎，就意味着旧区拆迁力度下滑。于是从2019年开始就反复被热炒的八卦岭旧区棚改变得摇摇欲坠了。而支撑八卦岭宿舍区超高房价的另一根支柱，优质学区概念，也在新教育政策当中黯然失色了。

从2021年初开始，深圳就提出要借鉴北京经验，搞大学区制，让没有学区房的家庭也有机会给孩子更多的就学选择。2月份，福田区教育局局长公开表示，要加速推进教育集团化，推动集团化办学，淡化单一学区的作用。这些新政策的动向，对八卦岭宿舍区的房价来说，无疑是对炒作的釜底抽薪。

在支撑高溢价的两大预期相继破灭之后，从2021年开始，八卦岭宿舍区的房价就开始急速下跌。到了2023年10月，它就已经从高峰期的13到14万元一平米，下跌到了每平米6万元左右，跌幅已经接近60%。而直到现在，它也还没有完全探底，或者说按国内外房地产波动周期的一般规律，目前的价格多半还不是真正的底部。

虽然八卦岭宿舍区房价的跌幅是特别夸张的，到现在为止，深圳其他地区的房价并没有接近这种程度。但我们必须看到，曾经一线城市房地产永远会涨的神话，终究迎来了落幕时刻。八卦岭宿舍区房价一年翻倍，再一年腰斩不止的故事，只是一种最极端最夸张的方式，展示出了之前房地产泡沫时期非理性的疯狂。可能一些关注者也是其中的经历者，甚至是受害者。

时代浪潮、人性的贪婪，还有种种不合理的政策以及形同虚设的监管，共同把一套只有30平米，无论如何都难以满足现在居住需求的老破小，变成了每平米高达14万元的金疙瘩。当浪潮退去，曾经被疯狂蒙蔽了双眼的人们，终于又被迫回归了理性。但这时候，曾经的疯狂却已经通过杠杆变成了巨大债务，甚至连当时那些大发横财的房地产企业，也被自己编造的房地产只涨不跌的神话吸引，结果自己也成为非理性扩张投资的一部分。

如果我们不能从上一轮房产大泡沫当中深刻吸取教训，改变那些不合理的做法，堵住已经暴露的漏洞，那么我们未来可能还要付出同样，甚至更多的代价。

今天的节目就到这里，感谢大家收看。我是不讲废话的黑道人，我们下期再见。