【睡前消息1064】西北赛区西安赢 西部赛区成都赢
成都对西安房地产市场的冲击。
大家好，2026年6月9日，星期二，欢迎收看1064期《睡前消息》，请静静介绍话题。
五月底，《人民日报》发布新闻，早在2020年，西安市曲江新区管委会征收了碑林区住户的房子，准备建设新楼盘。结果到了2025年的五月份，当地政府通知住户搬回原来的房子，不再安置。有住户投诉说，原来的房子空置五年，有的变成了危房，有的门窗都被拆掉了，没法住人。把人迁出来又搬回去，这种情况并不常见。督工，这是什么原因导致的？
这个新闻最恐怖的地方，并不是让居民搬回废弃的住房，而是劝居民搬回去的方式。我来读一段《人民日报》的原话。
对于不愿回迁的居民，碑林区政府党组成员、副区长董鹏介绍，2025年6到7月，区里成立工作专班，和17个街谈组动员劝说，不到一个月时间，86%的居民签署了终止协议，目前签约率达97%。
居民反映，劝说回迁的方式令人难以接受。原居民钟先生说，工作人员多次到工作单位找他女儿，还通过发短信，以及上门等方式施压。此外，还有居民接到公安、纪检监察部门的通知，要求到派出所协助调查，或者到纪检监察部门谈话。
对此，董鹏坦承，当时确定的总体工作思路，就是纪委办案，开路。同时，他表示核查过程中，确实发现一些违纪违法行为。截至目前，纪委监委已追缴涉案资金3400多万元。
翻译一下副区长的话，就是查谁都能查出问题。只要找到你的问题，你就会害怕，政府方面的责任自然消失。
但这个逻辑在法律上显然站不住。先不说居民的问题能否抵消地方政府的问题，只看他自己的原话，“纪委办案，开路”，这等于承认在办案之前就预设了目标，用“有罪推定”的态度去开展调查，当然可以得到任何需要的结果。
为了让居民回家，2025年的地方政府能够动用纪委，我能够想象，当年是怎么说服居民接受拆迁条件的。
从过去的经验来看，让政府官员公开承认自己违法，理由只能是更恐怖的财政问题。《人民日报》采访西安官员，拿到了精确数据：项目继续推进，需要再花94.99亿；如果现在就叫停，可以把损失控制在5.85亿。
至于说为什么会出现这种情况，曲江新区和碑林区相互甩锅，我继续读《人民日报》原文：
曲江新区方面认为花钱没有监管。征收拆迁是碑林区负责的，我们负责掏钱。可能觉得不是花自己的钱，这中间缺少监管。
碑林区的说法是，项目从一开始就规划太大。对于民生工程，是不是做到量力而行，尽力而为，不能超出政府能负担的承受能力。
大多数观众可能不熟悉西安这两个行政区划的地位，这里我要介绍一下社会背景。碑林区是西安最老资格的区级单位，1955年成立，名字来自于老城墙内的南门附近的碑林景区。1956年迁过来的西安交大、1957年成立的西北工业大学，都在碑林区。
这次放弃拆迁的三学街片区，就在碑林博物馆门外，紧靠着西安城墙内侧，是碑林区最核心的地块。放到北京，这相当于北京的前门附近。本来准备安置的新房，规划在北门的未央附近，距离西安市中心已经有17公里。放到北京，那算是五环到六环之间。
至于说曲江新区，2003年才成立，是政企合一的特殊单位，要分开介绍它的两个侧面。
企业方面，曲江新区是西安最强的土地开发商，拿着西安最主要的文旅资源，有上级赋予的近乎无限融资能力，可以根据一句历史传说，就建造全国有名的景区，提高周边的土地价值。比如说，现在见到的大唐芙蓉园、大唐不夜城和历代修建的西安城墙，都是曲江新区的旅游资源。这次曲江新区到城墙内侧去搞开发，很大程度上是因为曲江新区可以管理碑林区所属的城墙。
行政方面，曲江新区还在西安的二环之外有实际的管辖区，面积50多平方公里。虽然名义上的烂怂大雁塔属于雁塔区，但是管理权长期在曲江新区。大雁塔周围的文旅项目，比如说大慈恩寺公园、曲江池遗址公园以及大雁塔景区本身，都是曲江新区的内部项目。
在房价快速上涨的年代，有一个概念就能炒地皮，何况曲江新区这些项目不仅是旅游项目，还确实是开放性的城市大公园，明显提高了附近住宅的居住品质。所以，曲江新区的房价快速爬到了西安乃至整个西北地区的顶峰，轻松地还掉了前期的贷款，变成了一台西安市自己控制的印钞机。
西安市政府因此确信，只要是曲江新区操盘，项目一定能赚钱。所以把50多平方公里辖区之外的项目，也交给了曲江集团。除了西安核心区的城墙景区，西面宝鸡的法门寺，东门骊山脚下的临潼度假区，南面秦岭山坡上的道教楼观台遗址，这都让曲江来开发，希望能够带动周边的土地价值。
从前面介绍背景来看，碑林区三学街项目是西安最强的国营房地产公司，开发内城的地块，置换到远郊区，按常理来说，是最赚钱的一种项目。就算是在房地产下行期，也不至于亏损。
但是，在说服原有的居民全部接受置换计划之后，项目不仅赚不到钱，还要亏一笔两个区都承担不起的巨款。这就不是碑林区或者曲江新区自己的问题了，甚至也不是西安市的问题，而是整个西部的经济地理中心变迁的结果。
要理解三学街片区改造问题，需要追溯曲江新区和西安市的房地产黄金年代。这就绕不过段先念发明的“曲江模式”。
段先念是恢复高考之后第一代大学生，毕业之后到西安理工大学教书，早期加入了民主党派发展，走学术路线。80年代到90年代的流行公务员下海，段先念在1991年辞职，进入了房地产行业，在广东和北京经历了第一次房地产泡沫。
1996年，段先念从北京的房地产公司辞职，回到了西安的国营房地产企业，重新进入体制内。2002年，段先念被任命为曲江旅游度假区主任，2003年，旅游度假区升级为实体的新区，段先念成为行政领导。
虽然大雁塔被划给了曲江新区，虽然主要的炒作概念是文化传承，但是曲江新区最大的优势并不是文物古迹多，而是远离历代的古城核心区。除了大雁塔之外，没有多少固定文物。新区刚成立的时候，大多数面积还是农田，可以大拆大建。
段先念从上一次房地产炒作积累的经验，概念并不是被发现的，而是被发明的，可以随时花钱制造。尤其是可以用贷款来造出来，再用概念去还贷款。
2002年，曲江新区在大雁塔北面投资5个亿，建设了亚洲最大的喷泉广场；同时，在大雁塔南面重建大慈恩寺，把本来只有三四座建筑的寺庙，扩建到超出唐朝的规模。2003年，南京的灵谷寺分出一块传说中的唐僧顶骨舍利，送到了大慈恩寺，终于让大雁塔景区重新和唐玄奘挂钩。
接下来的几年，曲江新区不断建设当代的文旅项目，在全国的房地产市场普遍启动之前，就投入了上百亿资金。但是曲江新区并没有因此产生资金压力，因为有一个传说中的富裕群体，愿意用真金白银来支持段先念的房地产概念。请静静帮我读一段2010年的新闻。
如今的陕西地区，由于丰富的石油和天然气资源储量，在近年里造就了一大批高收入人群，因此被媒体戏称为中国的“科威特”。钱包鼓起来的陕北人，特别是资金雄厚的富豪阶层，早在几年前就把目光瞄向了楼市。有一个广为流传的故事：西安某高档楼盘开盘后，一位陕北消费者正在售楼部看房。他在陕北老家的邻居打来电话说：“你帮我捎着买一套吧。”姜女士告诉记者，陕北人来西安买房有两个特点。一，是尽量不按揭，选择一次性付款。二，是陕北富裕阶层都喜欢在同一个小区，拥有多套房产。
这里还有一个背景要介绍，就是陕北的21世纪初，全面回购民营的油气井，导致一批私人老板手里面有现金，但是不知道往哪儿投。当时的西安，市区没有多少新房子，北郊和东郊都没开发，只有曲江所在的南郊有连片的新房子。陕北人来买房，首先是想证明自己有省城的资产，其次不考虑通勤问题，只考虑能不能升值。
一直到现在，曲江新区最常见的方言还是“陕北话”。
2002年的时候，曲江每一亩地的价格是30万，没过几年翻了20倍，变成600万。2007年，段先念成为西安副市长。2014年，段先念被调到央企的华侨城集团做董事长，证明他在房地产行业取得了全国性的地位。
段先念之后的曲江新区，一方面在本地继续造概念，另一方面，在整个西安乃至全国拿项目。请静静帮我读一段当时官方的新闻。
2012年，曲江文旅首次提出“走出去”战略，曲江模式开始外扩。2013年，曲江文旅与山西太行山大峡谷旅游公司达成了旅游管理营销合作协议，正式委托曲江旅游运行管理。
2014年，湖北省荆州市政府，曲江文投和中建三局签署协议，共同开发“荆州纪南生态文化旅游区”。
近些年，曲江新区与外省地市的合作愈发频繁。仅2020年7月，曲江新区就先后与山西大同古城管委会、甘肃天水市政府，海南省海口市秀英区政府签订战略合作，开发特色旅游项目。
2019年该公司挂牌新三板，有媒体报道，曲江制造先后为全国11个省，26个市，55个文旅城镇综合开发项目提供服务。
曲江投资的这些文旅项目，靠门票是收不回投资的，必须和曲江新区一样，把周边的土地高价卖出去才行。但是疫情改变了全国的投资逻辑，甚至连曲江新区自己都找不到新的陕北富豪来支撑高房价。
2023年，曲江新区的公共预算收入只有33.38亿，比上一年少了将近30%，卖地收入更是降了50%。与此同时，最主要的融资平台曲江文控，债务已经接近1800亿，这还不算曲江新区以政府名义借的480亿债务。段先念留下的成熟开发模式，一瞬间就垮掉了。
面对债务危机，今年4月份，西安市政府发布文件，拆掉了政企合一的曲江新区，行政权力还给原来各个区政府，只保留文旅产业集团身份。请静静读一段市场评价。
第三方机构信保投研创始人裴武认为，曲江的“化债”方案，体现了中央“脱底，不兜底”的政策取向。
债务分家原则是“谁的孩子谁抱”，公益性债务，比如说学校、医院，由市级政府承接，通过西安市统一授信进行置换展期；经营性债务，比如说景区、酒店留在新文旅集团，由企业经营现金流偿还，彻底切断政府隐性担保。
简单说，曲江新区当年造景区欠的债，以后就是文旅集团这个企业来承担了。承担不了怎么办？那就按市场规律处理。在这个背景之下，曲江新区和碑林区相互扯皮，放弃了疫情之前已经确定的拆迁改造项目。
前面提到，段先念带着曲江模式去了中央国资委的企业华侨城。2021年，华侨城的上市部分，达到了860亿的市值巅峰。2022年段先念退休，华侨城发布财报，亏损109亿，资产减值175亿，深圳证监局连续两次发出了警示函，表示段先念本人要对资产减值和信息披露问题负责。
段先念退休，到现在快四年了，华侨城每年都在亏，一共是亏了400亿，市值总860亿降到了150亿。
复制曲江模式最典型的地方，还是西安的其他新区。这里分享另外一条司法新闻，2023年，西咸新区为了文旅项目搞拆迁，因为补偿金额谈不拢，双方动手，打死一名拆迁人员。案子审了将近三年，目前还没有宣判，但是原住户5月25日成功取保后审，说明法院认定，责任主要在拆迁一方。
按澎湃新闻的报道，拆迁队三个人拿着防暴盾、防暴叉，进到住户家里，想要把人强行带走。住户用自制的长矛杀死一名拆迁队员。
2023年的时候，因为房地产行业热了十几年，强拆的手段已经很少用了，西咸新区把事情搞得这么难看，说明政府平台从那个时候已经开始缺资金，给不出太高的补偿费用。
中国紧靠省会，被完全包进郊区交通环线的低级市区只有三个：广州身边的佛山，太原身边的晋中，然后就是西安和咸阳。现在佛山和广州早就同城化了，晋中连本地人都不觉得太原是另一个城市，甚至抚顺和本溪现在也开始融入沈阳。
从距离看，西安和咸阳的“老火车站”，直线距离只有22公里。西安机场的名字就是“咸阳国际机场”。几十年前，陕西就流传着“咸阳成区要并入西安”的消息。兴平市和杨陵市一直惦记着要接替咸阳的地级市身份。
2013年，陕西成立了独立的西咸新区，配备了独立的税务局和工商局，打算把西安和咸阳之间的空间填满，做到事实上的同城化。2023年，西安地铁一号线通到了咸阳市中心。按照当初的规划，这是曲江新区之外，另外一个房地产开发中心。
但是西咸新区的概念一直没有做起来。西安在向西的中心轴线上，咸阳市中心的对面，规划了498米高的中国丝路中心，打算建造西北第一高楼。现在，是300米高的西部第一烂尾纪念碑。
2023年勉强开通的西咸新区智轨项目，投资7个亿，完全没有客流，今年已经停运了，前后运行不到3年。至于说有多少政府投资积压在西咸新区，我来读一段今年5月份的新闻。
西咸新区发展集团近日公告披露，其旗下的至少6家子公司出现了债务逾期，合计金额28.63亿元。
一家总资产超过3700亿的省级新区核心平台，连续三年归母净利润是亏损，它的深层问题，由此被彻底暴露在公众视野。
透过西咸发展集团披露的财务报告发现，公司的困境并非一日之事。截至2025年末，公司合并口径，有息债务高达2095.43亿元，资产负债率80.67%，受限资产达685.1亿元。
在传统银行信贷逐步收紧，受信用额度趋于保守的背景下，西咸新区发展集团旗下子公司不得不大量转向非标市场，借短钱，借贵钱，以维持资金链运转。
连众望所归的西咸新区都做不起来，西安市政府不难得出结论，曲江的神话，只能让曲江新区自己运营。所以在划出曲江新区的行政边界之后，西安还是不断把其他区域的项目交给曲江新区，一直到曲江新区吃不下为止。
曲江新区现在退出了碑林区的旧城改造项目，就是之前过度扩张的表现。
这一轮房地产退潮，最直接的体现是土地价值分化。核心成熟地区的房价比较稳定，边缘新区退潮。曲江新区在外面的项目亏钱可以理解，为什么连自己的核心区都维持不住了？
一方面是因为中国没有房产税，曲江新区没有办法通过存量市场赚钱。另一方面，西安并没有成为预期中的西部中心，甚至连西北中心的地位，都遇到了成都的竞争。
前面提到，曲江新区抢在全国的房地产起步之前，就拿到了发达的土地财政，原因是陕北的富裕人口流入。
西咸新区一度也用放松外地资金限购的方式，暂时提高了房价。
从2010年到2020年，整个陕西只增加了220万人。西安同期增长了将近450万人，从全省吸取人口填满自己的新区。只有榆林凭借矿产资源，延安凭借新城项目，吸引了更多的外来劳动力，暂时保住了省内的人口平衡。
除了陕西本省居民之外，西安作为西北中心城市，也在长期吸收另外四个邻居的人口。按照第七次人口普查数据，西安吸收了将近41万西北人口，其中甘肃人就占了30万。这还不算不迁户口，不办居住证的买房人群。
西安的外来人口，相当一部分是西北资源和军事相关产业的中高收入人群。虽然常年在野外工作，但是希望在大城市安个家。还有一部分人是西北五省区的体制内人群，籍贯可能在东部，但是已经习惯了西部生活，退休之后和家乡的联系很淡了，他们往往是和同事一起到西安去买房养老。
我过去住在西安老城，在莲湖公园和其他公共绿地观察过这些老人的自发娱乐活动，经常看到这些购买力很强的老年人群。
甚至河南和山西人，因为省内缺乏优质教育资源，也会向西安靠拢，制造了当代中国罕见的人口西迁现象。2010年到2020年，陕西人口流入了193万，其中河南人37万，比甘肃人还要多。
2023年，谣传西安中考最高分是河南三门峡的学生，西安市家长集体抗议，认为河南的回流生冲击了本地的中考秩序。西安市政府一方面表示要调查招生秩序，另一方面坚持说：结合我市实际，尽快调整完善我市户籍和招生有关规定。实际上还是对外来人口保持了欢迎态度，想保住房地产市场的上涨趋势。
2017年以后，西北的交通地理出现了两个变化。首先是兰渝铁路全线贯通，青海、甘肃和新疆的人口可以快速进入西南地区。其次是西成高铁全线贯通，西安可以三个半小时抵达成都。
过去西安的开发目标是西北中心，成都的开发目标是西南中心，隔着秦岭和青藏高原，互不干预。现在两个城市开始正面对抗，争夺西部中心的地位。未来川青铁路如果能够克服事故影响，按时贯通，西安和成都争夺人口存量的对抗，还会继续在腹地升级。
西安和成都对抗，在就业方面最好的风向标是两个城市的电子科技大学。西安电子科技大学的起源是红军时期的军委无线电学校，成都电子科技大学的起源是整个交大系统电信工程。分别代表了军民两个技术领域的顶级力量。
从专业配置来说，这两个学校的集成电路和软件工程方面都是国内一流。对应了当今中国，乃至全世界最重要的经济增长点。这两所学校的就业，很大程度可以用来衡量城市的新产业发展水平。
总的来说，西电和成电的毕业生都愿意去东部就业，或者是留在本城市发展。与此同城，无论是本科生还是研究生，西电毕业生有4%要去成都，超过了去武汉和广州的比例。而成电毕业生去西安发展的比例可以忽略，就业报告里查不到。显然成都提供的年轻人就业机会，远远多于西安。
这反映在企业数据方面，就是西安有65家A股上市公司，其中33家是国企，就业门槛很高。同时，成都有123家上市公司，其中只有29家是国企。确实是成都给年轻人提供了更多的就业机会，可以吸引更多的西北人口流入。
2020年第七次人口普查显示，成都吸引了12万河南人，相当于西安的三分之一。成都吸引的甘肃人和陕西人加起来又是12万，加上新疆人、青海人，有20万西北人口进入成都。同一时间，整个西安也就是吸收了41万西北人口。
要注意啊，这是2020年的数据，当时兰渝铁路和西成高铁通车只有3年。随着时间推移，成都必然会通过就业吸引更多的西北人口。
前面提到过，高收入的体制内人群和退休人口，是成都和西安房产的重要支撑点。其中最重要的一指标，是青海省人群的去向。传统上青海省的对外通道是甘肃方面的陇海线。青海油田的总部，长期设在省外，祁连山北侧的敦化市，就是为了在瓜州方向接住陇海铁路。至于说青海的省会西宁市，几乎可以看做兰州的一个区，跟着甘肃一起联系西安。所以青海省的老干部局在西安设了两个干休所，加上咸阳的干休所是三个，成都只有一个。但与其同时，青海省和四川有漫长的边界，随着兰渝铁路贯通，青海人口和西宁地区的心理距离，不断拉近。将来兰渝铁路贯通之后，还会更近。现在的青海，算是西南和西北两大区域争夺的摇摆省份。
请静静帮我读一下2024年的消息。
2024年9月13日上午，在四川省成都市新都区廖家湾片区，青海省成都康养基地项目五号地块隆重举行奠基仪式。
青海省成都康养基地项目，由中共青海省委老干部局，中冶建工集团强强联合打造，成都市新都区政府鼎力支持。
我们将来共同努力，将项目建造城经得起历史和时代检验的优质工程，以品质和服务赢得老同志的认同和口碑，让广大离退休同志在青海康养基地，真正体会到温暖幸福和组织的关心关怀。
康养基地和干休所不一样，干休所首先考虑经费问题，其次要考虑干部的家乡习惯，设在哪里，干部就去哪里。而康养基地要求干部自己出一部分购房经费，那就必须要征求体质内人群的意见。
从目前的公开信息看，青海省唯一的省外康养基地设在成都，清楚地表明了干部的态度。
与此同城，第七次人口普查数据显示，青海的出省打工人口，除了最近的甘肃之外，第二名是四川，第三名是山东，第四名才轮到陕西。青海的体质外人群也承认，成都即西北中心的中心了。
这些人口流向影响了两个城市的规划目标。
2021年西安国土空间的规划是，2035年常住人口1560万，同时按照2000万人口配置西安的基础设施。
同样是2021年，成都已经达到了2000万人口，预计2035年要达到2350万人，按照2800万人口配置基础设置。
5年10年过去了，因为中国整体的人口总增长转为下降，两个城市的人口都开始停滞了，去年各自增长了6万多人。
西安现在距离1560万人口的目标还有237万，成都距离2350万人口的目标还有197万。很有可能这两个城市在2035年都不会达到预期目标。
但是停滞就意味着现有格局会固化。成都在新兴产业和吸引高收入人群这两方面，都占有了明显的优势。在人口下降期，西安恐怕很难再反超。
将来川青铁路和川藏铁路贯通以后，成都可以直接联系西北和西藏。地利优势还会继续放大。
另外，成都的医疗资源总量和人均量，现在都超过西安，这在老龄化时代是明显的优势。青海的老干部康养基地选在成都，这可能是理由之一。
中国所有城市的建设规划，都是在房地产上行期制定的。都会乐观的假设自己能够成为区域中心，甚至是全国中心。
到了落实规划的时候，全国人口总量开始收缩，再考虑的邻居城市的竞争，这都会导致相当一部分规划落空。
现在回头看，西安因为在西北地区一家独大，能够的土地财政的上行周期有一定的优势，所以能够培育出曲江新区，甚至反过向东，抢走一部分河南和山西的外来人口。
但是，就在土地财政开始下行的时候，西南和西北之间的地理障碍被铁路打通了。
西北赛区和西南赛区合并成一个大的西部赛区，成都对西安构成了正面竞争，分走了相当一部分外来人口。
成都因此勉强稳住了房价，西安面临更深的房价跌幅。
所以不仅仅是整个城市的新区基础设置过剩，二手房房价崩塌，连曲江新区的核心区都被拖累了，被迫放弃了政企合一的体制。这是西安现在债务压力的主要来源。
感谢各位收看，1064期《睡前消息》到此结束，我们周五再见。