【睡前消息1015】国家房改课题组长：注意法拍房
2025年法拍房数据分析。
大家好，2026年2月6日星期四，欢迎收看1015期睡前消息，请静静介绍话题。
法拍房的逻辑与市场冲击
1月15日，原国家房改课题组组长孟晓苏接受专访表示，目前中国的法拍房总量虽然不大，但是严重冲击了整个市场价格体系和金融稳定，容易引发房地产市场恐慌。因此孟晓苏建议中国停止司法拍卖房产。督工，你怎么看待孟晓苏的观点？
先介绍一下这个孟晓苏，他是红色家庭出身，30岁出头已经在中央办公厅工作。1992年开始担任中房集团，也就是中国房地产开发集团的总经理，后来是中房集团的书记兼董事长。国家房改课题组组长，只是他退二线之后的学术性职务。
对于当代网民来说，孟晓苏最著名的言论是在2023年。当时疫情刚刚结束，孟晓苏就表示，中国居民2022年新增了15万亿的存款，但是房子的交易额下降了5万亿，只要中国人愿意拿出1/3的存款去买房子，中国经济就能顺利恢复。
我不评价当时孟晓苏观点的对错，但是孟晓苏发言的时间2023年，中国房价还没有形成全面下跌的趋势，普通人没有共识。孟晓苏当时能够第一时间表态，要挽救房地产，说明他确实属于内行，知道一些真实情况。这一次，孟晓苏出来讲话，说法拍房会冲击房地产市场，无论你支持涨价还是支持降价，都应该认真听。
这里先介绍一下法拍的逻辑。简单来说，如果一个人还不上房贷，或者用房子抵押但是还不上债了，经过法院查封，房子就可以走司法程序拍卖。
当然银行也不能随便甩卖房子，起拍价是有规定的。第一次拍卖，法院会请第三方的评估公司按照市场价格给出估价。按照最高法的规定，第一次的起拍价最多打七折。如果第一次拍卖流拍了，法院可以进一步打折，启动第二次拍卖。这次的起拍价对比第一次可以再便宜20%左右，也就是评估价的五折。如果两次拍卖房子都没能卖出去，就进入变卖阶段，按照第二次拍卖的起拍价直接卖出，一般就没有竞价流程。
普通房主如果觉得价格不好，可能会留着房子先不卖，而银行或者其他债主没有居住需求，对房子也没有感情，几乎不可能留着房子等升值。所以他们拿到房子就要卖，卖不掉就要按照规定去降价。法拍房的价格，往往就是在当前的流动性下，房子的真实市场估值。这就是孟晓苏害怕的冲击。
冲击到底有多大，可以看1月22日瑞莲资产平台发布的《2025年全国法拍数据分析报告》。先看总数据，2025年，全国将近130万套房产挂牌，比2024年增加了16.41%。2019年的时候，这个数据还不到50万套。同时，法拍房的成交量只有18.8万套，还不到挂牌的零头。换句话说，法拍房当前的打折力度还没有到真实的成交价，所以大多数法拍房是卖不掉的。
至于供求趋势，请静静直接读报告的原文。
供给端的持续抬升并非短期冲击所致，而是房地产下行周期中逐步累积的风险，在近两年集中进入司法处置通道的结果。表明法拍市场仍处于存量风险加速暴露阶段，尚未出现明显的供给收缩信号。在挂牌规模大幅扩张、价格持续让步的背景下，部分资产进入可成交区间后形成的成交放量，并不意味着需求端出现系统性改善。
供给多，需求少，就算银行不愿意亏钱，也必然要给出更多的折扣。请静静帮我读一段孟晓苏的原话。
当一个小区内出现一套低价法拍房，成交价会迅速成为小区房价估值的新基准，意味着其他抵押物普遍减值，进而可能触发更多贷款违约。面对更多违约，新一轮法拍房进入市场，又会进一步压低周边房价，由此形成法拍、房价跌、更多法拍的恶性循环。
简单的来说，邻居的房子打折卖出去，也会影响我的小区房价估值。如果一整个小区的房子估值都比银行贷款更低，那就形成了批量的负资产，会导致房主全面违约，宁愿把房子白送给银行。这导致更多的房子会进入法拍阶段，形成指数化的危机扩散。
从瑞莲资产的报告来看，孟晓苏的担心有可能成为现实。2019年的法拍房成交价对比市场价格基本上打九折。到了去年，全国的法拍房平均要打7.5折才能卖出去，已经是过去七年最低了。细化到每个季度，下降幅度就更加直观了。2024年最后一个季度，法拍房的折扣还是8.1折，到了去年第二个季度，已经跌到了7.6折。2025年最后一个季度，法拍房的价格差不多是7.4折。
银行当然不愿意接受新的价格体系，但是自己也没有办法主导市场。还是用报告说话：在去年的第一次拍卖环节，银行普遍只愿意给出8.6折，对比2019年下降不算多。但是市场显然不接受银行的出价，最后只有11%的房子能在这个高位卖出去。到了第二次拍卖，银行急着清空房产资产，开始打6.9折。消费者这个时候才愿意进场，成交率提高到将近18%。还有大量的消费者选择等到最后的变卖阶段去抄底。这体现到数据就是大多数消费者集中在变卖阶段才拿房，变卖的参拍人数增长了144%。
更严重的问题是法拍房客户越来越多，不仅会打击现有小区的房价，还会影响新房的销售，彻底毁掉现有房地产公司的自救能力。去年全国有将近82万人参与竞拍，同比增长了50%。但是每次拍卖的平均参与人数只多了0.79人。看货的人多，买的人少，成交价还要继续打折扣。按照绝大多数人的心理预期，房价还有下降空间。
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各地法拍房数据分析与金融风险
这里我要为孟晓苏先生说句话，他建议终止法拍房，并不是希望政府一刀切，用行政手段维持房地产价格。稍微有一点经济学常识就会知道，那样唯一的结果是房市彻底失去流动性，非正式的交易价格恐慌式下降，新房和二手房一起完蛋。
孟晓苏的想法没那么粗暴，他的真实想法是银行过去通过房地产贷款赚足了钱，现在应该承担一些社会责任，而不是忙着挽回损失，把普通人的生活跟房地产行业一起拖垮。我给大家读一段他的原话。
银行业过去十年，通过居民房贷累计利息收入8万亿，现在是时候与困难居民共度时间。第一，对于遇到困难的家庭，允许延期还贷，给予一定的缓冲期。第二，对于失业人员和明显减薪的断贷家庭，可以停息延贷，给他们两三年的停息期。对于确实需要处置的资产，应该强制要求银行剥离到旗下的租赁公司，不得流入市场公开拍卖，从源头上杜绝冲击二级市场价格。
暂时的缓和政策绝非让借款人不还钱，而是将还款周期拉长，等待经济复苏和资产价格回升。这比银行急着处理不良资产、立即造成自身损失要好，还为百姓保住了基本生活与希望。
考虑到绝大多数中国人的资产都是贷款没有还完的房子，我有限同意孟晓苏的观点。但是考虑到国有银行的考核指标，我又不太相信银行会主动去承担稳资产的责任。2026年，只要人民银行不打算用全面通胀化债，中国名义房价在法拍房带领下，还会继续向真实的市场交易价格靠拢。如果你想知道自己的房子真实市场价值，最好是跟着孟晓苏的提醒，去认真研究这份瑞莲法拍数据分析报告。
接下来我简单介绍一下关键数据。虽然所有的法拍房都有明显的折扣，但是不同的房地产变现能力不一样。去年成交的住宅虽然平均打了7.6折，但是成交率维持在21%，算是最容易卖出去的资产。这个数据说明，中国人不是不愿意买房住，只是认为现在的房价太高。同时，建设用地的成交价只打了八折，这说明还是有开发商愿意买地，相信自己有办法把钱赚回来。只是这些新建住房可能会提高建设标准，间接降低现有二手房的使用价值。
情况更差的是商业地产，成交率不到10%，折扣打得最狠。当年地产开发商推销商业地产，口号是一铺养三代。这么算下来，绝大多数商业地产连半代人都没养到，已经被电商冲击得活不下去了。
和普通人关系最大的部分也是住宅和商业资产。我们结合住宅数据看看几座城市的情况。先说一线城市，去年广州挂牌的住宅是最多的，将近1万套；上海只有3300套；深圳和北京都是5500左右。这个挂牌数据可以说明当地居民的债务情况，这么看来，广州人的生活压力比较大。从交易价格来看，深圳的法拍房成交价只打了8.2折，成交率也超过了50%。这说明深圳的房子需求比较旺盛，房子还是一个有流动性的资产，最起码八折可以换现金。把深圳和广州放在一起对比，很明显，深圳是毫无疑问的珠三角中心城市了。
至于北京，周边没有任何城市可以跟你竞争，房价的折扣反而最狠，需要打7.3折才能成交。这说明一座城市如果太依赖第三产业，在经济的停滞期就很难保就业了，当然也保不住房价。
在二线城市，成交率有明显的地理差异。成交率最低的几座城市：西安、银川、兰州、呼和浩特、西宁，都集中的西北方向。除了西安，其他西北省会的成交率只有个位数，说明七八折还不是房价的终点。在西北难兄难弟头顶上，郑州和贵阳分别排名第27、第28，这也是意料之中。上一波他们要追赶房地产高潮，现在就要露内裤。另外，合肥最近几年是努力融入长三角，引进了不少产业，但在7.5折房价的水平上，成交率只有14%，在35个二线城市中间排名第29。这倒是有一点意外了，可能安徽人确实不拿合肥当省会，宁愿去南京或者上海买房。
到了三线城市，分化就更加明显。温州的成交率50%，和深圳差不多。另外还有五座城市的成交率保持在个位数：大理、安庆、包头、牡丹江、常德。这五座城市虽然不在一个省份，但是也有相同点，就是产业严重单一，没有多少民营企业。比如包头，基本上是靠包钢集团和稀土资源养活。安庆虽然最近几年想要发展汽车产业链，经济还是依赖于中石化的安庆分公司。至于常德，每一位抽芙蓉王的烟民都在为常德贡献税收。随着新产业进一步向都市圈集中，单一产业的城市既留不住钱，也留不住人。
然后看商业地产。上海和广州的成交率超过20%。作为老牌大城市，当地人显然还保留了线下消费习惯。同样是老牌大城市，北京的成交率在一线城市垫底，不如上海和广州。至于深圳的成交率只有15%出头，可能是因为人口结构年轻，习惯网购。到了二线城市，商业地产的成交情况跟住宅差不多，还是西北城市垫底。合肥背靠长三角红利，只比西北的情况好一点点。
在三线城市，比惨就毫无意义了。超过一半城市的商业地产成交率不到10%，商铺完全是死资产。只有三座城市成交率超过了20%，分别是锦州、金华和无锡。锦州能够压过两座长三角城市，把成交率提高到31%，可能是因为它的地理位置。在整个东北人口都向南撤退的背景之下，锦州链接了东北和华北，同时靠近渤海，还能保留足够的批发商业。
此外，前面提到兰州的商铺成交率不到2%，全国还有两个城市比兰州更差：遵义、常德。普通的商业地产还不是最难卖的品类，停车位和街头的店铺才是砸在手里的资产。2025年，一共是32万个车位或者街头店铺挂牌，全部的平均成交率只有6.89%。报告的作者都不屑于做分城市的数据了，反正大家都一样惨。所以，如果现在有人来买你的停车位，最好是给钱就卖。
这里要提醒各位观众，我引用的瑞莲报告并不是一份完整的报告，最起码我的一二三线城市的列表中都找不到我生活的苏州。如果要看综合的法拍房统计，还是要看其他机构的数据，比如中指研究院的报告就可以看到苏州了。
此外再分享一个重要数据。1月16日，《21世纪经济报道》一篇特稿《50万亿龙龙虎虎何处去》。这篇文章提到，2026年有50万亿的定期存款要到期。同时，银行因为资金过剩，缺乏可靠的贷款业务，吸收存款的动力不强。有的银行已经不再办理五年的定期业务，更多的银行把定期存款利率降低到1.5%或者更低，这导致资金无处可去。
我看到这个新闻，首先意识到前几年的一个争议现在有结论了。在前几年的房地产上升时期，有的人说房地产是一个巨大的蓄水池，可以给过剩资金提供去向；还有人说房地产是一个巨大的印钞机，在利用银行体系制造信用货币。现在看来，房地产首先确实是印钞机，创造了天文数字的货币，当然同时也创造了天文数字的债务。
中国当前的问题是货币和债务分在不同的群体手里。及时套现的群体拥有货币，最后上车的群体承担债务。拥有货币的这个群体并不想重新进入房地产市场，所以他们的购买力被看作笼中虎，不知道何处去。而上亿承担房贷的人口，实际上已经是负资产状态了，只是还没有遇到全面抛售，没有把问题挑明。所以孟晓苏担心，法拍房会把问题端到桌面。
感谢各位收看1015期节目，到此结束，我们周日再见。