【睡前消息1015】国家房改课题组长：注意法拍房

大家好，2026年2月6日星期五，欢迎收看1015期睡前消息。请静静介绍话题。

1月15日，原国家房改课题组长孟晓苏接受专访表示，目前中国的法拍房总量虽然不大，但是严重冲击了整个市场价格体系和金融稳定，容易引发房地产市场恐慌。因此，孟晓苏建议中国停止法拍房。

督工，你怎么看待孟晓苏的观点？

先介绍一下这个孟晓苏，他是红色家庭出身，30出头已经在中央办公厅工作。1992年开始担任中房集团，也就是中国房地产开发集团的总经理，后来是中房集团的书记兼董事长。国家房改课题组长，只是他退二线之后的学术性职务。

对于当代网民来说，孟晓苏最著名的言论，在2023年。当时疫情刚刚结束，孟晓苏表示，中国居民2022年新增了15万亿存款，但是房子交易额下降了5万亿。只要中国人愿意拿出三分之一存款买房子，中国经济就能顺利恢复。

我不评价当时孟晓苏观点的对错，但是孟晓苏发言的时间，中国房价还没有形成全面下跌的趋势。孟晓苏第一时间表态要挽救房地产，说明他确实属于内行，知道一些真实情况。这一次孟晓苏出来讲话，说法拍房会冲击房地产市场，无论你支持涨价还是支持降价，都应该认真听。

这里先介绍一下法拍的逻辑。简单来说，如果一个人还不上房贷，或者用房子抵债但是还不上债了，经过法院查封，房子就可以走司法程序拍卖。

当然银行也不会随便甩卖房子，起拍价是有规定的。第一次拍卖，法院会请第三方评估公司，根据市场价格给出估价。按照最高法的规定，第一次起拍价，最多打7折。如果第一次流拍，法院可以进一步打折，启动第二次拍卖。这次的起拍价对比第一次，可以再便宜20%左右，也就是评估价的5折。如果两次拍卖，房子都没能卖出去，就进入变卖阶段，按第二次拍卖的起拍价，直接卖出，一般没有竞价流程。

普通的房主如果觉得价格不好，可能会留着房子先不卖。而银行或者其他债主没有居住需求，对房子也没有感情，几乎不可能留着房子等升值，所以拿到房子就要卖，卖不掉就按规定降价。法拍房的价格，往往就是当前流动性下，房子的真实市场估值。这就是孟晓苏害怕的“冲击”。

冲击到底有多大，可以看1月22号瑞联资产平台发布的2025年全国法拍数据分析报告。

先看总数据，2025年全国有将近130万套房产挂牌，比2024增加了16.41%。2019年的时候，这个数据还是不到50万套。同时，法拍房成交量只有18.8万套，还不到挂牌的零头。换句话说，法拍房当前的打折力度，还没有到真实的成交价，所以大多数法拍房卖不掉。

至于说供求趋势，请静静直接读报告原文：

供给端的持续抬升并非短期冲击所致，而是的结果，表明。

在的背景下，部分资产进入可成交区间后形成的成交放量，。

供给多，需求少，就算银行不愿意亏钱，也必然会给出更多的折扣。请静静帮我读一段孟晓苏的原话：

当一个小区内出现一套低价法拍房，成交价会迅速成为小区房价估值的新基准，意味着其他抵押物普遍减值，进而可能触发更多贷款违约。

面对更多违约，新一轮法拍房进入市场，又会进一步压低周边房价。由此形成“法拍、房价跌、更多法拍”的恶性循环。

简单说，邻居的房子打折卖出去，也会影响我的小区的房价估值。如果一个小区的房子估值比银行贷款更低，就形成了批量的负资产，导致房主全面违约，宁愿把房子白送给银行。这导致更多房子进入法拍阶段，形成指数化的危机扩散。

从瑞联资产的报告来看，孟晓苏的担心有可能成为现实。2019年的法拍房，成交价对比市场价格，基本是打9折。到了去年，全国法拍房平均要打7.5折才能卖出去，已经是过去七年最低。

细化到每个季度，下降幅度就更加直观一些。2024年最后一个季度，法拍房的折扣还是8.1折，到了去年第二个季度，已经跌到了7.6折。2025年最后一个季度，法拍房价格差不多7.4折。

银行当然不愿意接受新的价格体系，但自己也没办法主导市场。还是用报告说法，在去年的第一次拍卖环节，银行普遍只愿意给出8.6折，对比2019年下降不算多。市场显然不接受银行的出价，最后只有11%的房子，在高位卖出去。到了第二次拍卖，银行急着清空房屋资产，开始打6.9折。消费者这个时候才愿意进场，成交率提高到将近18%。还有大量消费者，选择等到最后变卖阶段抄底。体现到数据，就是大多数消费者集中在变卖阶段才拿房，变卖参拍人数增长了143%。

更严重的问题，是法拍房客户越来越多，不仅会打击现有小区的房价，还会影响新房销售，彻底毁掉现有房地产公司的自救能力。去年全国有将近82万人参与竞拍，同比增长50%。但是每次拍卖的平均参与人次，只多了0.79人。看货的人多，买的人少，成交价还在继续打折扣。按照绝大多数人的心理预期，房价还有下降空间。

当然了，这里也要为孟晓苏先生说句话。他建议“中止”法拍房，并不是希望政府一刀切，用行政手段维持房地产价格。稍有经济学常识，就知道，那样唯一的结果，是房市彻底失去流动性，非正式交易价格恐慌式下降，新房和二手房一起完蛋。

孟晓苏没那么粗暴，他的真实想法，是银行过去通过房地产贷款赚够了钱，现在应该承担一些社会责任，而不是忙着挽回损失，把普通人的生活跟房地产业一起拖垮。我给大家读一段他的原话：

银行业过去十年，通过居民房贷累计利息收入8万亿，现在是时候与困难居民共度时艰。

第一，对于遇到困难的家庭，允许“延期还贷”，给予一定的缓冲期。

第二，对于失业人员和明显减薪的断贷家庭，可以“停息延贷”，给他们两三年的停息期。

对于确实需要处置的资产，应该强制要求银行剥离到旗下的租赁公司，不得流入市场公开拍卖，从源头上杜绝冲击二级市场价格。

暂时的缓释政策绝非让借款人不还钱，而是将还款周期拉长，等待经济复苏和资产价值回升。这比银行急着处理“不良资产”立即造成自身损失要好，还为百姓保住了基本生活和希望。

考虑到绝大多数中国人的资产，都是贷款没还完的房子，我有限同意孟晓苏的观点。但考虑到国有银行的考核指标，我不太相信银行会主动承担稳资产的责任。2026年，只要人民银行不打算用全面通胀化债，中国的名义房价，在法拍房带领下，还会继续向真实的市场交易价格靠拢。如果你想知道自己的房子真实的市场价值，最好跟着孟晓苏的提醒，去认真研究这份瑞联法拍数据分析报告。接下来我简单介绍一些关键数据。

虽然所有法拍房都有明显的折扣，但不同的房地产，变现能力不一样。去年成交的住宅，虽然平均打了7.6折，但是成交率维持在21%，算是最容易卖出去的资产。这个数据说明，中国人不是不愿意买房住，只是认为现在的房价太高。同时，建设用地成交价只打了8折，说明还是有开发商愿意买地，相信自己有办法把钱赚回来。只是这些新建住房，可能会提高建设标准，间接降低现有二手房的使用价值。

情况更差的，是商业地产，成交率不到10%，折扣也打得最狠。当年地产开发商推销商业地产，口号是“一铺养三代”。这么算下来，绝大多数门面连半代人都没养到，已经被电商冲击得活不下去了。

跟普通人关系最大的，也是住宅和商业资产。我们结合住宅数据，看看几座城市的情况。先说一线城市。去年广州挂牌的住宅最多，将近1万套，上海只有3300套，深圳和北京都是5500左右。挂牌数据可以说明当地居民债务情况，这么看来，广州人的生活压力比较大。

从交易价格看，深圳的法拍房，成交价只打了8.2折，成交率也超过50%，说明深圳的需求比较旺盛，房子还是一种有流动性的资产，最起码8折可以换现金。把深圳和广州放在一起对比，很明显，深圳是毫无疑问的珠三角中心城市。

至于说北京，周边没有任何城市可以跟自己竞争，房价折扣反而最狠，需要七三折成交。这说明一座城市如果太依赖第三产业，在经济停滞期就很难保就业，当然也保不住房价。

在二线城市，成交率也有明显的差异。成交率最低的几座城市，西安、银川、兰州、呼和浩特和西宁，都集中在西北。除了西安，其它西北省会的成交率，只有个位数，说明七八折还不是房价的终点。

在西北难兄难弟头顶上，郑州和贵阳分别排名第27、28，这也是意料之中。上一波要追赶房地产高潮，现在就要露内裤。另外，合肥最近几年努力融入长三角，引进了不少产业，但在七五折房价的水平上，成交率14%，在35个二线城市中排名29，这倒是有点意外。可能安徽人确实不拿合肥当省会，宁愿去南京或者上海买房。

到了三线城市，分化就更加明显，温州成交率50%，和深圳差不多，另外还有5座城市的成交率保持个位数——大理、安庆、包头、牡丹江和常德。这5座城市虽然不在同一个省份，但也有相同点，就是产业严重单一，没多少民营企业。比如说包头，基本靠包钢集团和稀土资源养活。安庆虽然最近几年想要发展汽车产业链，经济还是依赖中石化安庆分公司。至于说常德，每位抽芙蓉王的烟民，都在为常德贡献税收。随着新产业进一步向都市圈集中，单一产业城市既留不住钱，也留不住人。

再看商业地产。上海和广州的成交率超过20%，作为老牌大城市，当地人显然还保留了线下消费习惯。同样是老牌大城市，北京的成交率在一线城市垫底，不如上海、广州。至于说深圳的成交率只有15%出头，可能因为人口结构年轻，习惯网购。在二线城市，商业地产的成交情况跟住宅差不多，还是西北城市垫底，合肥被长三角虹吸，只比西北情况好一点点。

在三线城市，比惨就毫无意义了，超过一半城市的商业地产成交率不到10%，商铺完全是死资产。只有三座城市，成交率超过20%，分别是锦州、金华和无锡。锦州能够压过两座长三角城市，把成交率提到31%，可能是因为地理位置。在整个东北人口都向南撤退的背景下，锦州链接东北和华北，同时靠近渤海，还能保留足够的批发商业。

另外，前面提到兰州的商铺成交率不到2%，全国还有两个城市比兰州差，遵义和常德。

普通的商业地产还不是最难卖的品类。停车位和街头店铺才是砸在手里的资产。2025年一共有32万个车位、街头店铺挂牌，全国平均成交率只有6.89%。报告的作者都不屑于做分城市的数据，反正大家都一样惨。所以，如果有人现在来买你的停车位，最好是给钱就卖。

最后提醒各位观众，我引用的瑞联报告，并不是一份完整的报告，最起码，我在一二三线城市列表中，都找不到我生活的苏州。要看综合的法拍房统计，还是要看其他机构的数据，比如说中指研究院的报告就可以看到苏州。

此外再分享一个数据。1月16日，21世纪经济报道有一篇特稿《50万亿“笼中虎”何处去?》，这篇文章提到，2026年，有50万亿定期存款到期。同时，银行因为资金过剩，缺乏可靠的贷款业务，吸收存款的动力不强。有的银行不再办理5年定期业务，更多的银行把定期存款利率降低到1.5%或者更低，导致资金无处可去。

我看到这个新闻，首先意识到，前几年的一个争议，现在有结论了。

房地产上升时期，有的人说房地产是一个巨大的“蓄水池”，可以给过剩资金提供去向；还有人说，房地产是一个巨大的“印钞机”，利用现代银行体系制造信用货币。现在看来，房地产首先是印钞机，创造了天文数字的货币，当然同时也创造了天文数字的债务。

中国当前的问题，就是货币和债务分在不同的人手里。及时套现的人拥有货币，最后上车的人承担债务。拥有货币的人，并不想重新进入房地产市场，所以他们的购买力被看做“笼中虎”，而上亿承担房贷的人口，实际上已经是负资产状态，只是还没有遇到全面抛售，把问题挑明。所以孟晓苏担心法拍房把问题端到桌面上。

感谢各位收看，1015期节目到此结束，我们周日再见！