【睡前消息1017】18层楼锁电梯 柳州逼社区自治
柳东新区回迁小区电梯停运事件。
柳州小区电梯停运与社区自治困境
大家好，2026年2月10日星期二。欢迎收看第1017期睡前消息，请静静介绍话题。
柳州鱼峰区东悦家园小区有14栋楼，最高24层，最低18层。从2025年11月开始，5部电梯停运，到12月21日，46部全部停运，全体居民只能爬楼出行。督工，柳州是我们的老朋友了，这和我们之前关注的柳州问题有关系吗？
有关系，但是不能一步就跳到宏观视角，还是要从具体原因说起。首先，锁电梯不是物业行为，而是政府行为。最先停运的5部电梯是因为查出有隐患，被市场监督局封了；后面封掉的40多部是因为没有年检，物业没有钱修电梯，甚至拿不出年检的钱，政府就依据法律把所有的电梯封掉。
物业不修电梯，理由是收不到钱。这里的物业费只有每平方米8毛钱，但是情况最好的时候也只有40%的住户交钱，导致物业亏损。物业公司声明，任何一个单元有70%的人交钱就可以恢复服务。后来经过政府协调，业委会和物业达成协议，标准降到了50%的人交钱就可以，但是只能承诺每栋楼恢复一部电梯。到现在双方还在扯皮，大概率还有很多电梯要停运。
在进一步评价之前，我想回顾592期节目《守护高楼承重墙，社区自治最可靠》的最后总结。可以说，今天这一期节目就是592期节目的后续。
当前的中社会没有搞社区自治也没有出大问题，并不是因为制度合理，而是因为土地财政提升了政府力量，因为新建的房子还不需要考虑维护问题。等到卖地财政逐渐结束，房龄逐渐增加，矛盾就会逐渐暴露。哈尔滨作为唯一人口下降的省会城市，把大城市未来的隐患暴露出来，这是对全体中国人的提醒。我们应该趁着政府还有能力支援基层社区，尽早把力量用来鼓励基层自治，保障中国城市的长期繁荣。
回到最近的柳州，这个东悦家园小区，最早的楼是2013年交工的，最晚的一栋要到2020年，房龄不算长。2025年底就出问题，目前看来有两个原因。首先，所有的房子都属于高层，提高了维护成本；其次，整个小区都是农民回迁房，旁边的一个类似小区名字直接就是南庆安置小区。回迁房的人口结构接近于农村，老人多，电梯使用强度大。另一方面，回迁居民的缴费积极性差，所以连50%的缴费率都需要谈判，物业公司只能用停电梯的方式施加压力。
此外，虽然从法定行政区来看，这个东悦家园在柳州的老区鱼峰区，但是按照柳州市自己的划分，这里就是柳州过去七八年借债开发的柳东新区。已经建到一半的轻轨1号线就在1公里之外的柳州第二中学设站。现在最新的口号是“举广西全区之力支持柳州化债”。柳东新区作为柳州债务爆炸的核心原因，至少要摆出一副压缩财政的样子，所以不能随便用政府补贴去包办回迁房的物业。
从地理位置来看，东悦家园东面是一片巨大的工业区，里面是几公里长的白色标准厂房和一条看起来像是赛车场的跑道。这就是柳州最有竞争力的产业——五菱生产基地，主要生产测试宝骏汽车。并不能说柳东新区借债只是炒地皮，对工业和就业也是有规划的。但是一旦选择了超前基建炒地皮的发展路线，当地政府也是身不由己。请静静读一段新浪财经2025年7月的报道。
产业造血能力不足是柳州化债的最大短板。尽管政府工作报告中将新能源汽车作为转型突破口，但上汽通用五菱高端车型研发投入仅为比亚迪的1/7。2025年上半年，新能源汽车产值同比仅增加9%，远低于全国平均水平。柳州新区管委会招商局负责人坦言，债务重组占用了太多精力，工业技改专项资金被压缩40%，企业转型后劲堪忧。数据显示，柳州规上工业企业研发强度仍停留在1.2%，低于全国平均1.55%的水平，产业升级缺乏技术支撑。
有限的投资花到了过度基建上，工业和科研就会缺钱。没有工业和产业升级，处于落后省份的柳州肯定留不住人口。请静静继续读同一篇报道的严厉批评。
柳州规划中到2035年中心城区常住人口310万的目标已明显脱离实际。2024年末，全市常住人口仅414.6万人，比上年还减少0.75万人。没有人口支撑的城市扩张只会制造更多鬼城和闲置资产。有经济学家分析，柳州轻轨项目就是产业空心化的象征，没有产业支撑的人口扩张计划注定失败。土地财政依赖症的戒断过程异常艰难。2025年上半年，柳州土地出让收入仅38亿元，较2021年峰值暴跌86%。但城投平台仍通过自买自卖方式虚增土地收入19亿元，这种饮鸩止渴的做法导致柳州商住用地价格同比再降12%，形成新的资产减值压力。广西社科院区域研究所指出，没有产业升级带动人口流入，柳东新区240万空置商业用房难以消化，土地财政循环断裂的风险仍在累积。
人口下降，土地供给过剩，再加上前面提到的企业没有研发经费，就算东悦家园小区紧靠着五菱的生产基地，也没有年轻人来买房，价格一直在往下走，从五六千一直掉到三四千。入住率低，年轻人少，有就业的年轻人尤其少，物业费就收不上来，所以我说电梯停运和柳州这个老朋友过去的问题紧密相关。
当然了，就算物业费的缴费率达到100%，东悦家园小区的钱景也绝对不乐观。因为它的物业费标准只是每平方米0.8元。对于高层的电梯房来说，这笔钱够运垃圾、搞绿化，给电梯搞年检，其他所有的开支都只能指望维修基金。这次电梯出了问题，就有业主建议动用维修基金。一般来说，高层住宅的电梯15到20年就要更换，现在小区最早的几栋楼已经超过10年，就算眼下能够把年检应付过去，很快也要面临更大的挑战了。从广西消防总队的网站来看，2024年就有人投诉东悦家园的电力基础设施供应不足，加装充电桩之后处处都是隐患，这个小区的麻烦还在后面。
国内外社区管理模式对比与启示
说到物业费的问题，上一期节目我们推荐了《半月谈》的社会评论。去年12月份，《半月谈》有一篇介绍重庆经验的文章，《城市小区治理三难何解》，请静静读一段。
物业费缺少动态调整机制。商品房入住初期，物业实行政府指导价，实际定价权在开发商手中，成立业委会后才实行市场调节价，导致很多老小区物业收费低，企业入不敷出；而一些新小区收费较高，很多业主以服务不达标为由拒交物业费。据抽样统计，今年上半年，全市物业平均收费率在70%到80%之间。这位负责人说，现金流受压，人力等成本居高不下，致使一些企业经营困难，物业撤场现象明显增加。上述大型物业企业负责人介绍，今年以来，有三个小区因收费率低于40%且业主要求降价，企业被迫退出。作为业主推选出来的自治组织，业委会发挥着维护小区公共权益的作用，想成立业委会真不容易。重庆市辰光印象小区业委会主任皮志明说，2020年前，小区管理较为混乱，小区1600多套房屋中，有近40%租出去了，协调与20%的业主签字投票，花了将近一年时间。
收费率不到40%，业主委员会组织难，看来柳州东悦家园的问题不是个例。
哎哟，爽！哎哟哟，哎，这干啥呢？给我上演二龙戏珠啊？这不该过年买年货了吗？我家里那位说，既要有排面，又要有内涵。哎，我这挑花眼了吗？这还用挑？要见一天的白红年货，直接上妙界按摩仪。你看，这礼盒一开，镜面打开，这肩头一摆，这境界就拉满了。这一下，我人爽得都酥了。那可不，它的又捏又捶的手法是硬核比夸。上回推荐啊，好评如潮，都说这个按着最像人手了。上面能顺着脖颈的肌肉细细揉开，下面能对着硬如菜板的斜方肌重点推按，加上一分钟1200次的高频敲打，酸痛的根都能给震散了。再热敷，暖后脖子，热流一路钻心窝，血液循环马上就跟上了，从里到外那叫一个通透。不光是治了我的富贵包，还保住了我的钱包。现在大家工作学习都忙，经常一坐就是一整天，颈椎没有几个不僵的，就怕发展成难搞的颈椎病。备一个专业的按摩仪，在家早养护，真的蛮必要的。妙界有三档力度、五种模式，还能按腰、按腿，这全家老小都能舒坦地用着。自带语音提示，老人家特别好上手。而且续航特别持久，充一次电能够耍一周多。体积也不大，出门出差塞到包里头，随时随地哪酸就点哪。趁着年货节，领券到手价直接就抄底价。妙界的售后和价保都是全的，买着放心，用着舒坦。它还有新春礼盒包装，我囤了好多个，准备过年送亲朋好友，这不比啥虚头巴脑的强多了。
重庆给出的解决方案是党建引领加强小区自治，地方政府派出干部，引领本地的党员组织业委会，引导本地居民，让他们逐步接受物业费上涨。同样的事情上海也在做。2025年4月，上海房屋管理局局长就对中央广播电视台说，2025年的任务是推动500个小区按质论价，调整物业费。2025年澎湃新闻的报道显示，从2021年到2024年，通过政府引导，上海已经有2122个小区实现了物业费涨价。
从上海各区的报道来看，基本的方式都是政府协助评估，基层街道派出业委会执行秘书，帮助小区组建业委会以及和物业公司谈判。最后在政府引导下，实现全面的涨价，维持基本的物业服务。业委会执行秘书就是专职的业委会工作人员，理论上来说是业主委员会自己发工资，但是上海现在的经验是从居委会选派人员，以第三方的身份参与物业费的谈判，实际上是政府发工资，帮助小区减少争议，也节约了各小区的物业费开支。
此外，政府能够说服小区接受物业费涨价，安抚物业公司留下，往往也要付出相当数量的财政补贴。上海和全国都在推行电梯补贴制度，由国债和地方财政出钱，每台电梯补贴10万到20万，更换旧小区的电梯几乎不占用维修基金，这才保住了旧小区的稳定。但是国家补贴不是一直有，大多数城市的地方财政也不像上海这么宽裕。从长期来看，全国人民借债或者全市人民交税去补贴少数住高层住宅的居民，从道理上也说不通，迟早会激发矛盾。所以从长期来看，只有让业主自治，让业主自己拿出钱来维护建筑，中国的楼房社区才能长期存续。
开头说过，柳州这个小区直接给过期的电梯贴封条、禁止使用的机构并不是物业，而是当地的政府机关——市场监督局。这让我想起了前几天美国一条新闻。马里兰州有一个公寓楼，暖气系统老化损坏，室内的温度达不到规定的温度，政府依据法律发出了疏散命令，禁止当地居民在自己的房子里居住，都给我出去另外找住所，反正法律禁止你在自己的房子里面挨冻。这两条新闻政府做事的逻辑是完全一样的，就是政府要保证最底线的安全，也给业主施加压力，迫使业主自己承担责任，出更多的钱修理暖气或者电梯。如果业主自己拿不出钱或者不愿出钱，那就去外面租安全的房子，花更多的钱。这是用经济或者生活压力迫使房主对自己的安全负责。
但是柳州这个案例的复杂性在于，在政府介入之前，缴费率已经接近40%，也就是说，有四成在交费的业主也承受了电梯停运的惩罚。同时，政府主导下的协议是每个单元的缴费率达到50%就可以开通电梯，还可能有一半的人不交物业费也能搭便车。这样就算暂时解决了问题，矛盾在一两年之内还是要爆发的。
从美国经验来看，让所有人出钱唯一的办法是增加业主委员会的强制性。中国人在美国买房经常要相互提醒，注意Home Owner Association，也就是HOA的力量。和中国的业主委员会相比，这个HOA几乎是一个小型国家或者说政府。在社区刚建立的时候，最初的成员会制定基本规则，类似于宪法。如果有人卖房，新来的买家必须接受当前的规则才能过户。如果有人对规则不满意，那只能发动多数业主去修订规则。要改社区建立时候的基本规则，往往需要2/3的投票比例。
这些强制的规则在不同的社区不一样，但是大多数要管外墙的颜色，管院子里面硬化地面的比例上限，管房屋改造的限制尺寸，院子里的植物的种类，养狗的数量和方式也都要管。至于说强制收管理费，已经是其中最宽大的规则了。如果不交管理费或者强行拒绝服从规则，HOA会追加罚款。罚款也拖欠不交的话，那就要上法庭起诉，拍卖房产，把违规的业主赶出社区。所以大多数HOA运行得还不错。
不过美国有3亿多人口，HOA只覆盖了七八千万人，大多数美国人并不需要HOA，因为美国人70%以上的住宅是独栋房屋，相互之间的间距大，互动的必要性不强，可以直接跟政府打交道。但是反过来说，美国的基层政府和HOA区别也不大，在税收和规划方面也有很严格的规定，如果不遵守，也有可能丢掉自己的房子。
相对来说，国内的业主委员会对于普通住户就没有什么强制手段。某些业主委员会会默许物业公司把垃圾丢到业主门口，就算是最后严厉的惩罚了，所以很多小区长期只能保持70%左右的缴费率，勉强运行。
另一种物业管理模式是新加坡组屋，覆盖了80%以上的人口。组屋虽然是个人所有，但是出租和出售都受到极严格的限制，而且明确99年之后会收回。对比中国现在土地满年限自动续期的政策，组屋可以看作政府租给国民的宿舍。既然是出租的房子，政府作为房主就有资格进行严格的规划管理、限制改造。同时，新加坡政府也承担了大多数维修和升级费用，每隔上七八年就会定期翻修。新加坡房龄30年的房子看起来普遍比中国10年的房子更新。
此外新加坡还有几个优势。首先是它的产业发达，政府从各大产业收到足够的钱，所以能够补贴物业。其次是新加坡周围的国家都比较穷，可以在物业和装修公司大量使用廉价劳工。这些劳工用过之后可以赶回自己的国家，他们的家庭反而不用占用物业和装修资源。最后，新加坡确实执法严格，几乎没有人敢违反规划。从来没听说有新加坡人装修破坏承重墙。过去两个月，新加坡社会争论的一个话题就是能不能在小区的羽毛球场打皮克球，担心击球的声音影响其他人的休息。放在中国，别说这种事情，就是广场舞也根本不会引起政府关注，也很难得到明确的结论。在新加坡，地方政府就会做出明确的裁决，所以至少现在新加坡模式还可以持续。
中国的房屋管理政策似乎是在美国和新加坡之间漂移。上海、深圳这些地方财政宽裕的城市就偏向新加坡一点，政府愿意多出一些补贴，雇佣廉价的外地劳动力，替小区换电梯、增加绿化。同时，政府人员也要参与业主委员会，实行严格受控的自治。2025年1月，上海市委社工部发出文件，准备在部分小区用居委会代行业委会的职责。之前的2023年，深圳市已经推出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法》。
到了中国内地，尤其是西部的中小城市，政府虽然也想维护稳定，但是不可能像上海、深圳那样替业委会养人，更不会连续给小区加补贴。所以政府大多数时候还是避免直接介入。你看这次柳州电梯停运事件，政府只是默默地扮演了一个执法者的角色，实际上还是站在物业一边，用停电梯的方式施加压力，希望居民尽快拿钱出来，尽快达成协议。这和美国马里兰州的做法没什么区别。
但是我们知道，中国内地的基层政府只是在财政方面想放手，并没有真正为居民自治创造条件。如果哪个业主委员会想有投票禁止养狗或者是拍卖居民的房子，他们既没有执行规则的能力，也得不到法律支持。所以我对中国大多数小区，尤其是高层小区的维护表示悲观。
但是中国又不能不正视当前的问题，因为中国在物业管理和建筑维护方面的问题比其他国家都要严重。首先，中国的人口密度是美国的4倍，在可预见的未来至少也是3倍。而且中国人口高度集中在东南沿海几个都市圈。所以中国人的房子，无论是住独栋还是楼房公寓，必然要比美国人更密集，相互之间有更复杂的关系要处理。
其次，中国大规模城市化主要靠过去20年的土地财政。为了推高房价，地方政府严格控制土地供应，在中小城市也修了超量的高密度楼房。最近10年的房子几乎都要依赖电梯才能运行。第三，中国推行房产税的阻力很大，地方政府只能卖地赚钱，不能向存量房产要钱。所以政府对于现有居住区的态度就是维稳，不要出事。在官员频繁调动的背景下，问题被简化为“不要在我的任期内出事”。在这些压力下，中国的物业矛盾不断向后积累，很有可能在未来某个时间全面爆发。
我个人不反对美国的经验，也不反对新加坡的经验，但是无论你选了哪一种方案，都要看到这两种方案的核心原则都是一个，就是强政府。只是美国的政府力量更多地体现为法律要保护HOA的规则，允许HOA强行驱逐违规的业主；新加坡的政府力量直接体现在政府自己的执法。所以就算中国未来选择了美国和新加坡的混合方案，结果也必然是要加强政府的权力和责任，同时以更强的力度征收物业费和房产税，或者干脆就消灭两者之间的差异。否则中国的城市化是维持不下去的。
在中国大多数城市，有20年房龄的老楼房环境和价格都会快速贬值。对比美国20年的社区或者是日本、新加坡的20年住房，完全看不出是同一个时代的产物。这就提醒我们，危机已经很近了。
当然从世界各国规律来看，只要从居民手里强行收取高比例的环境维护费用，无论这笔钱的名义是物业费、是房产税还是业主基金，结果都是一样的，就是不同的社会群体快速分离，阶层出现空间隔离。因为支付不起费用的居民会自动搬到环境更差、成本更低的社区。但是这起码不会比当前的情况更坏，因为中国社会在出售房产的时候，已经对居民的阶层做了一次强筛选。尤其是公立义务教育的学区和住房挂钩，连下一代的阶层都要筛选。如果你觉得现状没问题，那就没有必要掩耳盗铃去担心所谓的阶层分离问题。
其次，大多数国家就算房产税导致了阶层隔离，甚至就算建立了美国这种HOA管理的社区，也不会像中国这样建设有围墙、有门禁的大型封闭社区。大多数的美国社区道路都是对外开放的。如果是楼房，往往是以栋为单位封闭，很少有几十上百栋楼圈地生活、刷门卡才能进入。所以中国人在推行房产税之前，已经体验了过度的阶层隔离。如果中国未来的居住区形成了日本式的隔离，放弃小区的保安，居民自己去对接警察，反而能够缓解阶层隔离问题。从这些对比来看，中国社会必须在各种模式中尽快做选择，向居民收集建筑和环境的维护费用。如果要担心有人会因此失去住房，可以搞些宿舍式的廉租房解决基本生存问题，总比拖垮大多数城市社区要好。
感谢各位收看，1017期节目到此结束，我们周五再见。