【睡前消息1017】18层楼锁电梯 柳州逼社区自治

大家好，2026年2月10日星期二，欢迎收看1017期睡前消息。

柳州鱼峰区东悦佳苑小区有14栋楼，最高24层，最低18层。从2025年11月开始，5部电梯停运，到12月21日46部全部停运。导致全体居民只能爬楼出行。柳州是我们的老朋友了，这和我们之前关注的柳州问题有关系吗？有关系，但不能一步就跳到宏观视角，还是要从具体原因说起。

首先，锁电梯不是物业行为，而是政府行为。最先停运的5部电梯，是因为查出有隐患，被市场监督局封了。后面封掉的40多部，是因为没有年检。物业没有钱修电梯，甚至拿不出年检的钱，政府就依据法律，把所有电梯封了。

物业不修电梯，理由是收不到钱。物业费只有每平方米8毛钱，但情况最好的时候，也只有40%的住户交钱，导致物业亏损。物业公司声明，任何一个单元有70%的人交钱，就可以恢复服务。后来经过政府协调，业委会和物业达成协议，标准降到50%的人交钱就可以，但只能承诺每栋楼恢复一部电梯。到现在，双方还在扯皮，大概率还有很多电梯停运。

在进一步评价之前，我想回顾592期节目《守护高楼承重墙，社区自治最可靠》的最后总结。可以说，今天这期节目，就是592期节目的“后续”。

当前中国社会没有搞社区自治，也没有出大问题，不是因为制度合理，而是因为土地财政提升了政府力量，因为新建的房子还不需要考虑维护问题。等到卖地财政逐渐结束，房龄逐渐增加，矛盾就会逐渐暴露。哈尔滨作为唯一人口下降的省会城市，把大城市未来的隐患暴露出来，这是对全体中国人的提醒。我们应该趁着政府还有能力支援基层社区，尽早把力量用来雇鼓励基层自治，保证中国城市的长期繁荣。

回到最近的柳州，东悦佳苑小区，最早的楼是2013年交工的，最晚的一栋要到2020年，房龄不算长。2025年底就出问题，目前看来有两个原因。

首先，所有房子都属于高层，提高了维护成本。其次，整个小区是农民回迁房，旁边的一个类似小区，名字直接就是“南庆安置小区”。

回迁房的人口结构接近农村，老人多，电梯使用强度大；另一方面，回迁居民缴费积极性差，所以连50%的缴费率都需要谈判，物业公司只能用停电梯的方式施加压力。

此外，虽然从法定行政区来看，东悦佳苑在柳州的老区鱼峰区，但按照柳州市自己的划分，这里就是柳州过去七八年借债开发的“柳东新区”。已经建到一半的轻轨一号线，就在1公里之外的柳州第二中学设站。现在最新的口号是是“举广西全区之力，支持柳州化债”，柳东新区作为柳州债务爆炸的核心原因，至少要摆出一副压缩财政的样子，所以不能随便用政府补贴包办回迁房的物业。

从地理位置看，东悦佳苑东面，是一片巨大的工业区，里面是几公里长的白色标准厂房，和一条看起来像赛车场的跑道。这是柳州最有竞争力的产业——五菱生产基地，主要生产测试宝骏汽车。并不能说柳东新区借债只是炒房地产，对工业和就业也是有规划的。但是，一旦选择了超前基建炒地皮的发展路线，当地政府也是身不由己，请静静读一段新浪财经2025年7月的报道。

产业造血能力不足仍是柳州化债的最大短板。尽管政府工作报告中将新能源汽车作为转型突破口，但上汽通用五菱高端车型研发投入仅为比亚迪的 1/7，2025年上半年新能源汽车产值同比仅增长9%，远低于全国平均水平。柳东新区管委会招商局负责人坦言："债务重组占用了太多精力，工业技改专项资金被压缩40%，企业转型后劲堪忧。" 数据显示，柳州规上工业企业研发强度仍停留在1.2%，低于全国平均1.55%的水平，产业升级缺乏技术支撑。

有限的投资都给了基建，工业和科研就会缺钱。没有工业和产业升级，处于落后省份的柳州肯定留不住人口，请静静继续读同一篇报道的严厉批评：

柳州规划中“到2035年中心城区常住人口310万”的目标已明显脱离实际，2024年末全市常住人口仅414.6万人，比上年还减少0.75万人。没有人口支撑的城市扩张，只会制造更多“鬼城”和闲置资产。

有经济学者分析：“柳州轻轨项目就是产业空心化的象征，没有产业支撑的人口扩张计划注定失败。”

土地财政依赖症的戒断过程异常艰难。2025年上半年柳州土地出让收入仅38亿元，较 2021年峰值暴跌86%，但城投平台仍通过 "自买自卖" 方式虚增土地收入19亿元。这种饮鸩止渴的做法，导致柳州商住用地价格同比再降12%，形成新的资产减值压力。广西社科院区域研究所指出："没有产业升级带动人口流入，柳东新区240万平方米空置商业用房难以消化，土地财政循环断裂的风险仍在累积。"

人口下降，土地供给过剩，再加上前面提到的企业没有研发经费，就算东悦佳苑小区紧靠着五菱生产基地，也没有年轻人来买房，价格一直往下走，从五六千一直掉到三四千。入住率低，年轻人少，有就业的年轻人尤其少，物业费就收不上来。所以我说电梯停运，和柳州这个老朋友过去的问题紧密相关。

当然，就算物业费缴费率达到100%，东悦佳苑小区的前景也绝对不乐观。因为它的物业费标准只有每平米0.8元。对于高层电梯房来说，这笔钱只够运垃圾、搞绿化，给电梯搞年检。其他所有开支，都只能指望维修基金。这次电梯出问题，就有业主建议动用维修基金。一般来说，高层住宅的电梯，15到20年就要更换，现在小区最早的几栋楼已经超过十年，就算眼下把年检应付过去，很快也要面临更大的挑战。

从广西消防总队的网站看，2024年就有人投诉，东悦佳苑的电力基础设施供应不足，加装充电桩之后处处都是隐患。小区的麻烦还在后面。

说到物业费的问题，上一期节目，我们推荐了《半月谈》的社会评论。去年12月，半月谈有一篇介绍重庆经验的文章《城市小区治理三难何解》，请静静读一段：

物业费缺少动态调整机制。商品房入住初期物业实行政府指导价，实际定价权在开发商手中，成立业委会后才实行市场调节价，导致很多老小区物业收费低、企业入不敷出，而一些新小区收费较高，很多业主以服务不达标为由拒交物业费。

“据抽样统计，今年上半年全市物业平均收费率在70%～80%之间。”这位负责人说，现金流承压、人力等成本居高不下，致使一些企业经营困难，物业撤场现象明显增加。上述大型物业企业负责人介绍，近年来有3个小区因收费率低于40%，且业主要求降价，企业被迫退出。

作为业主推选出来的自治组织，业委会发挥着维护小区公共权益的作用。“想成立业委会真不容易!”重庆市城市印象小区业委会主任皮志明说，2020年前小区管理较为混乱，小区1600多套房屋中有近40%租出去了，协调逾20%的业主签字、投票花了接近一年时间。

收费率不到40%，业主委员会组织难，看来柳州东悦佳苑的问题不是个例。重庆给出的解决方案是党建引领加强小区自治，地方政府派出干部，引领本地的党员，组织业委会，引导本地居民，让他们逐步接受物业费上涨。

同样的事情，上海也在做，2025年4月，上海房屋管理局局长就对中央广播电台说，2025年的任务，是推动500个小区按质论价调整物业费。

2025年澎湃新闻的报道显示，从2021年到2024年，通过政府引导，上海已经有2122个小区实现了物业费涨价。

从上海各区的报道来看，基本方式都是政府协助评估，基层街道派出“业委会执行秘书”，帮小区组建业委会，以及和物业公司谈判，最后在政府引导下实现全面涨价，维持基本的物业服务。

业委会执行秘书就是专职的业委会工作人员，理论上是业主委员会发工资。但上海目前的经验是，从居委会选派人员，以第三方身份参与物业费谈判，实际上是政府发工资，帮小区减少争议，也节约了各小区的物业费开支。此外，政府能说服小区接受物业费涨价，安抚物业公司留下，往往也要付出相当数量的财政补贴。此外，上海和全国都在推行电梯补贴制度，由国债和地方财政出钱，每台电梯补贴10万到20万，更换旧小区的电梯，几乎不占用维修基金，这才保住了旧小区的稳定。但是，国家补贴不是一直有，大多数城市的地方财政，也不像上海这么宽裕。从长期来看，全国人民借债，或者全市人民交税，去补贴少数住高层住宅的居民，从道理上也说不通，迟早会激发矛盾。所以，从长期来看，只有让业主自治，让业主自己拿出钱维护建筑，中国的楼房社区才能长期存活。

开头说了，柳州那个小区，直接给过期电梯贴封条禁止使用的机构，不是物业，而是当地的政府机关、市场监督局。这让我想起了前几天美国的一条新闻，马里兰州有一个公寓楼，暖气系统老化损坏，室内温度达不到规定温度。

政府依据法律，发出疏散命令，禁止居民在自己的房子里居住，都出去另外找住处，反正法律禁止你在自己的房子里受冻。

这两条新闻，政府做事的逻辑是一样的，就是政府保证最底线的安全，也给业主施加压力，迫使业主自己承担责任，出更多的钱修理暖气或者电梯。如果你们自己拿不出钱，那就去外面租安全的房子，花更多的钱。用经济或者生活压力迫使房主对自己的安全负责。

但柳州这个案例的复杂性在于，在政府介入之前，缴费率已经接近40%。也就是说，4成缴费的业主，也承受了电梯停运的惩罚。同时，政府主导下的协议，是每个单元的缴费率达到50%，就开通电梯，还可能有接近一半的人不交物业费，也能搭便车。这样就算暂时解决了问题，矛盾在一两年内还要爆发。

从美国的经验看，让所有人出钱，唯一的办法是增加业主委员会的强制性。中国人在美国买房，经常要相互提醒注意Home owner Association，也就是HOA的力量。

和中国的业主委员会相比，HOA几乎是一个小型国家或者说政府。在社区刚建立的时候，最初的成员会制定基本规则，类似于宪法。如果有人卖房，新来的买家必须接受当前规则才能过户。如果有人对规则不满意，只能发动多数业主修改规则，要动社区建立时期的基本规则，往往需要2/3的投票比例。

这些强制规则，在不同的社区不一样，但大多数要管外墙颜色，院子里硬化地面比例上限，房屋改造的限制尺寸，院子里植物的种类，养狗的数量和方式。至于说强制收管理费，已经是其中最宽大的规则了。

如果不交管理费，或者强行拒绝服从规则，HOA会追加罚款。罚款也拖欠不交，那就要上法庭起诉，拍卖房产，把违规的业主赶出社区。所以大多数HOA运行还不错。

不过，美国3亿多人口，HOA只覆盖了七八千万人，大多数美国人并不需要HOA。因为美国人70%以上的住宅是独栋房屋，相互间距大，互动的必要性不强，可以直接和政府打交道。但反过来说，美国的基层政府和HOA区别不大，在税收和规划方面也有很严格规定，如果不遵守，也有可能丢掉自己的房子。相对来说，国内的业主委员会，对于普通住户，就没什么强制手段。某些业主委员会默许物业公司把垃圾丢到业主门口，就算最严厉的惩罚了。所以很多小区长期保持70%左右的缴费率，勉强运行。

另一种物业管理模式，是新加坡的组屋，覆盖了80%以上的人口。组屋虽然是个人所有，但是出租和出售都受到极严格的限制，而且明确99年后会收回。对比中国现在土地满年限自动续期的政策，组屋可以看做政府租给国民的宿舍。

既然是出租的房子，政府作为房主，就有资格进行严格的规划管理，限制改造。同时，新加坡政府也承担了大多数维修和升级费用，每隔七八年就会定期翻修。新加坡房龄30年的房子，看起来普遍比中国10年的房子要新。

此外，新加坡还有几个优势，首先是产业发达，政府从其他产业收到足够的钱，所以能补贴物业。

其次是周围的国家都比较穷，可以在物业和装修公司大量使用廉价劳工。这些劳工用过之后可以赶回自己的国家，他们的家庭反而不占用物业和装修资源。

最后，新加坡执法严格，几乎没人敢违反规划，从来没听说有人装修破坏承重墙。过去两个月，新加坡社会争论的一个话题，是能不能在小区的羽毛球场打匹克球，担心击球的声音影响其他人的休息。放在中国，这种话题根本就不会引起政府关注，也很难得到明确的结论。在新加坡，地方政府就会做出明确裁决。所以至少现在，新加坡模式还可以持续。

中国的房屋管理政策，似乎是在美国和新加坡之间漂移。上海、深圳，这些地方财政宽裕的城市，偏向新加坡一点，政府多出一些补贴，雇佣廉价的外地劳动力，替小区换电梯，增加绿化。同时，政府人员参与业主委员会，实行严格受控的“自治”。

2025年1月，上海市委社工部发出文件，准备在部分小区用居委会代行业委会的职责。

之前的2023年，深圳市已经推出了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法》到了中国内地，尤其是西部的中小城市，政府虽然也想维护稳定，但不可能像上海深圳那样，替业委会养人，更不会连续给小区补贴，所以政府大多数时候还是避免直接介入。所以这次柳州电梯停运事件，政府只是默默扮演执法者角色，实际上还站在物业一边，用停电梯的方式施加压力，希望居民尽快拿钱出来，尽快达成协议。这和美国马里兰州的做法，没什么区别。

但我们都知道，中国内地的基层政府只是在财政方面放手，并没有真正为居民自治创造条件。如果哪个业主委员会想要投票禁止养狗，或者是拍卖居民的房子，他们既没有执行规则的能力，也得不到法律支持。所以，我对中国大多数小区，尤其是高层小区的维护表示悲观。

但中国不能不正视当前的问题。因为中国在物业管理和建筑维护方面的问题，比其他国家都严重。

首先，中国人口密度是美国的四倍，在可预见的未来，至少也是三倍，而且高度集中在东南沿海几个都市圈。所以，中国人的房子，无论是独栋还是楼房公寓，都必然比美国人更密集，相互之间有更复杂的关系要处理。

其次，中国的大规模城市化，主要考虑过去20年的土地财政。为了推高房价，地方政府严格控制土地供应，在中小城市修了超量的高密度楼房。最近10年的房子，几乎都依赖电梯才能运行。

第三，中国推行房产税的阻力很大。地方政府只能卖地赚钱，不能向存量房产要钱。所以政府对现有居住区的态度就是维稳，不要出事。在官员频繁调动的背景下，问题被简化为“不要在我的任期内出事”。

在这些压力下，中国的物业矛盾不断积累，很可能在未来某个时间全面爆发。

我个人不反对美国的经验，也不反对新加坡的经验。但无论选哪一种方案，都要看到，这两种方案的核心原则都是“强政府”。只是美国的政府力量，更多体现为法律保护HOA规则，允许HOA强行驱逐违规业主。新加坡的政府力量，直接体现在政府执法。

所以，就算中国未来选择了美国和新加坡的混合方案，结果也必然是要加强政府的权力和责任，同时以更强的力度征收物业费和房产税，或者干脆就消灭两者之间的差异。否则中国的城市化是维持不下去的。在中国大多数城市，现在20年房龄的楼房，环境和价格，都会快速贬值。对比美国20年的社区，或者日本、新加坡的20年住房，完全看不出是同一个时代的产物。这就提醒我们，危机已经很近了。

当然，从世界各国的规律来看，只要从居民手里强行收取高比例的环境维护费用，无论这笔钱的名义是物业费、房产税，还是业主基金，结果都是一样的，就是不同的社会群体快速分离，阶层出现空间隔离。因为支付不起费用的居民，会自动搬到环境更差，成本更低的社区。

但是，这起码不会比当前的情况更坏，因为中国社会在出售房产的时候，已经对居民的阶级做了一次筛选。尤其是公立义务教育的学区和住房挂钩，连下一代的阶级都筛选了。如果你觉得现状没问题，就没有必要掩耳盗铃，去担心所谓的阶层分离问题。

其次，大多数国家就算阶层隔离，甚至就算建立了美国那种HOA管理的社区，也不会像中国这样，建设有围墙，有门禁的大型封闭社区。大多数社区，道路都是对外开放的；如果是楼房，往往是以栋为单位封闭，很少有几十上百栋楼圈地生活，刷门卡才能进入。所以，中国在推行房产税之前，已经体验了过度的阶级隔离。如果中国未来的居住区形成日本式的隔离，放弃小区保安，居民自己对接警察，反而能缓解阶层隔离问题。

从这些对比看，中国社会必须在各种模式中尽快做选择，向居民收集建筑和环境维护费用。如果担心有人会因此失去住房，可以搞一些宿舍式的廉租房解决基本生存问题，总比拖垮大多数城市社区要好。

感谢各位收看，1017期节目到此结束，我们周五再见。