【参考信息第516期】烂尾楼房票安置；蔡国强“炸山”追责

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房地产发展新模式路线

房地产发展的新模式路线日益清晰。10月10日，住建部副部长在国新办发布会上详细阐释了新模式下住房供应、要素联动、基础制度以及好房子建设等维度的变化。房地产行业的旧模式是高周转、高负债、高杠杆。现在开发、融资、销售的基础制度变了。房企的架构通常是集团总部和项目公司，以前普遍存在资金池的运作模式。总部可以调配所有项目公司的预售资金和融资款项，在全国范围内铺摊子，快速扩张。新模式则是项目公司行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。这是要求房企在项目层面建立独立的防火墙，在项目交付之前进行封闭的资金管理，确保单个项目的资金优先用于项目本身。

融资方面，旧模式之下，金融机构主要依据集团主体的信用和抵押物的价值，来决定是否为其提供资金。银行对房地产项目本身的资金缺乏监管。新模式则是一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行。主办银行保证项目公司的合理融资需求。此外，还建立城市房地产融资协调机制，以城市为单元实施项目白名单制度。目前，全国白名单项目贷款审批金额已经超过7万亿。

销售方面，要有利有序推进现房销售，做到所见即所得，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，要规范预售资金监管，维护购房人的合法权益。商品房预售制度已经实施了30年，目前仅有海南全面改成了现房销售，更多城市选择部分试点。现售制有可能对短期的市场供应和房企资金链形成冲击，全面推行还需要时间。

住建部还表示，要从更宏观的层面上建立人、房、地、钱要素联动机制，指导各地以编制和实施住房发展规划和年度计划为抓手，根据人口变化确定住房需求，科学安排土地供应，引导配置金融资源，也就是以人定房、以房定地、以房定钱，促进供需平衡、结构合理。这机制旨在扭转地方政府以地定房、以钱定地的旧逻辑。

值得注意的是，这次发布会没有提“止跌回稳”到了什么阶段。最近人民日报连发了八篇署名“仲财文”的定调文章中，房地产也只被提了两次。一次是一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，一次说吸纳就业减少，新酬缩水，都不是正面教材，或许承认楼市再也飙不起来了。

广州黄埔区烂尾楼项目房票安置

保交房进入深水区，各地在不断探索新的方式。广州黄埔区选择部分烂尾楼项目试点房票安置，为购房者兜底。比如，深龙集团开发的学府上城2022年停工，等了近三年，超过200户业主上个月领到了与原购房款等额的房票，可在十几个纳入政府保交楼的房源清单中重新选房。房票的全称是黄埔区保交房项目购房支付凭证。记录了烂尾项目的名称、开发主体、房屋位置、购房合同编号、持票人信息、票面金额、首付款和按揭情况。

学府上城项目账户里的监管资金早就没有了。业主多次向信访局、住建局反映，始终未能解决。黄埔区政府曾协调区属国企电资进场施工，但是开发商又违约，将部分资金划转给了其他债权人，导致政府对开发商彻底失去信任。今年7月，区政府拿出了等价置换的房票方案。业主可根据原购房总价获得一张房票，用于购买保交楼清单房源。备选项目十几个，都在黄埔区，绝大部分是区属国企开发的现房。如果房票金额不足，购房者自己补差价；如果金额超出了购房总价，多余部分不退现金。使用期限12月30日之前。

学府上城项目停工时，黄埔区的房价仍在高位，所在片区新房多在2.8万到3.6万每平方米之间。过去几年间，房价大幅下跌，因此购房者有望在同地段买到更大的房子。黄埔区在城中村改造中有房票安置的成功经验。去年4月，九佛街道发出全国首张城中村改造房票。截至今年5月，黄埔区通过房票安置累计完成商品房认购1100多套，去化面积10多万平方米，拉动资金流转20多亿。不过，保交房的房票安置与城中村改造的房票安置在资金流转方面的逻辑有所不同。

城中村改造中，村民拿房票去买房，开发商拿到房票之后经过一系列流程，最后由政策性银行的城中村改造专项借款账户完成放款。这笔资金最后由城中村的改造主体负责偿还。而保交房的房票安置更像是不良债权从购房者的手中转移到了地方国企，而地方国企未来能从烂尾楼的司法处置中收回多少资金有不确定性。黄埔区的试点如果能够明确资金闭环路径，有望为其他城市提供破局的样本。

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万科集团董事长辛杰辞任

同在广东，万科再度迎来不确定性。深铁集团董事长兼万科集团董事长辛杰失联近一个月后，万科10月13日公告收到书面辞职报告。辛杰因个人原因辞去公司所有职务。辛杰是深圳市管干部，官方尚未宣布他是否卸任深铁职务。接任万科董事长的人是深铁系的成员黄力平，现任深铁总经理。此前已担任万科董事、审计委员会委员。

9月下旬以来，辛杰被带走配合调查的消息就在深圳流传。他9月18日参加一场会议之后，再未出现在万科总部的岗位上。辛杰1966年出生，长期在深圳国资系统任职，2017年9月掌舵深铁至今。当年深铁介入了万宝之争，以白衣骑士的身份入场，成为万科的第一大股东。辛杰2020年进入万科担任董事，2023年10月任董事会副主席。去年万科陷入债务风波之后，深铁与辛杰逐渐走向了台前，不仅频频发声支援，更是提供真金白银的支持。今年初，深铁全面接管万科，辛杰接替郁亮出任董事长，郁亮转任执行副总裁，祝九胜不再担任任何职务。接管带来更大力的度的资金支持，过去八个多月，辛杰身兼深铁和万科董事长双重职责。

在深圳政府主导下，深铁先后十次出手，提供近260亿股东借款，帮助万科还债。深铁还推动万科组织架构和人事的深度重组。8月下旬，万科中期工作会议低调举行，为防止泄密，没有留下任何书面文件，所有调整都以口头形式传达。辛杰试图安抚人心，称之前很多人说深铁进驻之后要搞大清洗，但现在看深铁派驻过来的干部其实没有几个。他还透露，万科的管理班子当年想把深铁炒掉，换个大股东。对此，辛杰意外表示，炒掉其实也挺好的。的确，对于深陷万科泥潭的深铁来说，当时退出可能是更好的选择。

9月，万科完成了架构优化，区域公司撤销，代之以16个直属于总部的城市公司，总部管理力度明显加强。万科上半年净亏119.5亿，亏损同比扩大。8月，惠誉将万科长期发行人评级下调至CCC减，反映其流动性进一步恶化。但在各方的支持下，万科截至8月末，已经完成243.9亿公开债务偿还。2027年前无境外公开债到期。关于九个月换了两个董事长的影响，一些分析认为，新董事长黄力平熟悉万科的情况，预计不会影响改革化险的进程。

私挖地下室引发安全问题

近期有几个关于私挖地下室的讨论。安徽霍山县一小区业主私自挖掘地下室导致30多户房屋开裂，县联合调查组10月14日通报，该业主已被逮捕，受损房屋已进行基础加固。今年8月，该小区业主发现，自家楼栋一楼的业主私挖了约300平的地下室，导致32户房屋开裂。涉案业主没有经过批准，在其购买的门面房开挖。白天用挖机挖，下半夜偷偷的用车往外运。围栏有三米多高，施工时会把门锁起来，出来时也把门锁上，其他人很难看到里面的情况。街道举报之后，由住建、城管、公安等单位组成了联合调查组调查。9月1日，房屋基础加固工程完成，涉案业主目前已被抓。但善后没有得到妥善解决。顶楼九楼的业主反映，家中墙面出现横向、纵向乃至八字形的裂缝，窗台大理石断裂渗水。私挖地下室期间，涉案业主曾向其他业主支付了安置费，一个业主150元每天，但只付了十天。

上个月，温州一小区业主私挖地下室挖通河道导致车库进水的消息引发关注。不过这个消息不实，是因为降雨量较大，河水上涨顺着正在施工的院子渗入地下停车场，并非业主私挖地下室所致。但这条不实消息有个原型。2023年10月，江苏南京建邺江心洲一小区发生河堤塌陷，河水倒灌小区地下车库。相关部门到场处置时发现，这不是天灾，也不是建筑质量问题，而是有业主私挖地下室导致。

近年来，还有重庆北碚一小区的底楼住户私自挖地下室，面积相当于4室1厅，水电气暖一应俱全。四川宜宾一栋25层楼的底楼，开挖完成约3米深，60多平方米的地下室。2015年，北京德胜门内大街93号门前坍塌，是房主偷挖18米深地下室所致。2019年，北京一法院判决，私挖地下室的业主邓某，因为犯以危险方法危害公共安全罪，判刑四年。私挖地下室被发现，既要承担法律责任，面临行政处罚，甚至刑罚，也要承担修复、赔偿、安置费用。可那么多前车之鉴，依然挡不住很多人私挖的冲动。

基层行政执法摊派罚款任务

摊派罚款又回来了。司法部近日发布规范涉企行政执法专项行动第二批典型案例。八个案例聚焦乱检查、乱罚款。其中一则，是河南某县的消防大队要求各街镇每月至少罚两单，罚2000元。今年4月，该县政府行政执法监督局发现，近半年全县23个街镇消防领域行政处罚案件呈整齐化的特征，每月处罚案件稳定在两到三件，罚款金额集中在2000到2500元之间。与执法人员谈话得知，县消防救援大队通过微信工作群下达月度指标，要求各街镇必须完成行政处罚不少于两件，罚款金额不少于2000元的硬性任务，并设置了群接龙打卡加月末通报的考核要求。

国务院关于进一步贯彻实施行政处罚法的通知明确要求，严禁下达罚没目标。执法监督局要求县消防救援大队立即取消处罚数量、金额考核要求，纠正以罚款为目的的执法导向，杜绝以罚代管、执法不规范、不严谨等问题。司法部就此表示，设定罚没目标，背离了行政执法的初衷，严重影响行政执法的严肃性与权威性，损害政府公信力。

早前8月底，内蒙古审计报告显示，12个旗县不同程度存在对同类违法行为处罚尺度不一致、顶格处罚、跨区执法、越权执法、执法程序不合规、以罚代管等问题。贵州审计报告也发现乱收费等问题。其中一个县以协调费名义向五户矿企乱收费6181.16万，用于乡镇公用经费、基础设施建设等。湖南司法厅6月通报了五起涉企行政执法典型案例。其中一起是两名执法人员入企检查时，违规向企业摊派罚款。类似的问题在河北霸州一度登峰造极。2021年9月，市政府印发非税收入征管工作考核奖惩办法和考核细则，把非税收入与征收单位支出挂钩，并与完成情况纳入乡科级领导班子和领导干部的绩效考核，得分权重高达80%。大面积、大规模的乱收费、乱罚款、乱摊派，引来了国务院挂牌督办，市委书记、市长等被问责。地方财政越来越紧张的近况下，应当警防这类“海量个例”。

幸运彩民同时中两注大乐透头奖

彩票开奖又开出了大巧合。来自江苏的梁先生用同一组号码，分别在江苏南京和湖北孝感，中了超级大乐透一等奖，两地的奖金各1000万。据湖北体彩宣传稿，9月29日，超级大乐透开奖，全国共开出七注一等奖，分别出自福建、天津、山西、江苏、湖北、贵州、陕西。湖北孝感90151体彩销售点售出的一张10元五注单式票，命中当期一等奖一注，单票奖金1000万。10月10日一早，孝感购彩者梁先生到湖北体彩中心对奖。他说，这是他领的第二个大乐透一等奖，昨天刚在南京领走了一个1000万。

梁先生一直在江苏工作生活，购彩三四年，喜欢自选加机选的投注方式。中奖号码已经守号两年多。由于平常工作忙，所以习惯一次性购买15期。到时间了，再去体彩店照打一张。梁先生的姐姐在湖北孝感，平时也喜欢购彩。梁先生担心自己漏打，就嘱托姐姐每期也帮着买下自己守的那组号码。10月7日，姐姐打电话告诉梁先生，帮他买的彩票中了一等奖。知道中大奖了，他几天吃不下也睡不着，一直到9号去南京领奖前都很紧张。这第二回才放松下来。湖北体彩的文章最后说，没想到一句嘱托和姐弟俩的坚持，梁先生成为两注一等奖的得主，累计收获2000万奖金。梁先生打算将这笔钱存起来，先照常工作生活，再慢慢规划。如此小概率的事件集中在一个人身上，自然也引发网民的好奇和讨论。评论区除了羡慕和沾喜气的留言，还有人在算，到底是机选碰运气还是自选有秘籍。也有人疑问，最近咋了，是彩票不好卖了吗？

财政部9月公布数据，前八个月全国销售彩票4232.04亿，同比增长1.4%。其中福彩机构销售1423.12亿，增长1.4%；体彩机构销售2808.93亿，同比增长1.4%。8月当月，共销售彩票534.01亿，同比下降1.8%。主要受去年同期奥运赛事影响，竞猜型彩票销量基数较高。其中福彩机构销售172.74亿，下降2.6%；体彩机构销售361.27亿，下降1.4%。

蔡国强青藏高原烟花秀引发争议及追责

上个月，始祖鸟和蔡国强合作的青藏高原烟花秀引发了争议。调查结果公布，当地多名官员被调查免职，始祖鸟与蔡国强工作室也被追责。9月19日，始祖鸟与蔡国强合作，在西藏日喀则的查琼岗日山脊进行烟花表演。视觉上固然壮观，但迅速引发质疑，包括艺术价值、文化冲突、品牌形象等。最核心的是对当地环境的影响。始祖鸟与蔡国强接连道歉，当地环保部门也表示，由于烟花使用的是环保材料，不需要环境评估，乡、村、县三级政府同意即可，但并未平息舆论。随后日喀则成立调查组，西藏自治区三级政府介入。

昨天，日喀则公布调查结果，认为短期直接污染及破坏程度虽然有限，但潜在的生态风险需监测跟踪，并要求蔡国强工作室和始祖鸟承担生态环境损害赔偿和生态修复责任。领导追责方面，烟花秀系江孜县县委县政府主要领导未经集体研究批准同意实施，违规决策。县委县政府及相关部门存在请示报告制度不落实，执法监管不到位，依法履职不力等问题。县委书记、日喀则市生态环境局江孜分局局长、县自然资源和林业草原局书记三人被免职并立案审查调查。副县长兼公安局长李吉平被免职。另外，县长、县委常委兼宣传部长、两名副县长、宣传部常务副部长被立案审查调查。县委常委兼政法委书记予以诫勉。

蔡国强以烟花爆破作品成名，代表作有天梯、奥运大脚印等。他早在1989年就有做类似烟花秀的计划，最初想在傍晚黄昏时分，法国圣维多克山延山脊做烟花爆破，以致敬法国著名的印象派画家塞尚，但最终未能实现。一般来说，这类活动主办方要跟当地公安、文旅报备申请，否则就是严重违法。但即便报备了，还是缺乏专家和公众的意见征求和参与。真正的环境责任，应当建立在预防性原则之上。比如美国户外品牌Patagonia在南美洲巴塔哥尼亚高原的项目实践，所有活动都需经过生态学家、原住民社区和政府部门的三重评估，并预留十年的生态修复资金。这类环保大忌，应该扩大公民参与，让更多当地居民的声音被听到。

好的，本期参考信息就是这些，我们周六再见。