【参考信息第576期】退出高风险省份；地产大佬滞留香港

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房地产供给侧调整：严控建设用地增量

房地产深度调整再度来到供给侧，高层要求地方严控建设用地增量供应。自然资源部等部门近日联合下发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，要求各级自然资源主管部门主动对接当地“十四五”重点项目空间需求，统筹纳入自然资源管理和国土空间规划“一张图”，实施建设用地规模总量管控，由省级政府统筹使用新增建设用地指标。年度新增城乡建设用地规模原则上不得超过盘活存量土地，且优先保障重大项目和民生事业，原则上不得用于经营性房地产开发。

国内的土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。中指研究院解读，新政将限制建设用地的无序扩张，推动各地优先利用存量。但“原则上”三个字也体现出政策留有余地，意在引导土地资源向产业、民生等方面倾斜。

诸葛数据研究中心总监分析，不能简单理解为暂停房地产供地。近年来，一二线城市尤其是二线城市的房地产开发用地更多通过旧改，也就是存量建设用地来供应，新增建设用地的供应比例不大。过去两年，自然资源部一直强调，各地要合理控制新增商品房用地供应，去化周期过长的城市要下大力气盘活存量。

但另一方面又松绑限数令，允许投放低密度宅地。为了减少存量土地，国家支持地方政府以收回收购、市场流通转让等方式盘活。但由于地方财力不足，进展较慢。中指研究院统计，截至今年2月末，共有28省市公布计划用专项债收购闲置土地，拟发债超7700亿，实际仅发行约3350亿，占比43%。

去年楼市依然承压，核心城市为稳定市场预期优化供地结构，按计划出让了部分优质宅地。但国资拿下后却迟迟不开工，增加了长期潜在供应规模。截至2025年上半年，中指研究院数据库里2000多个城市有1000多个过去几年土地市场几乎没有成交。如今只有核心城市核心地段的优质地块才能激发房企的拿地意愿。

今年房地产政策重心进一步转向。3月5日政府工作报告提出，今年要着力稳定房地产市场，因城施策、控增量、去库存、优供给。值得注意的是，没有提“止跌回稳”。这一表述最早出现在2024年9月的最高层会议，随后在中央经济工作会议和2025年政府工作报告中反复强调。看来能不能止跌已经有数了。

广州尝试“策划式供地”新模式

楼市深度调整让地方政府卖地收入锐减，不少地方都在想办法。广州最新尝试让房企在土地挂牌前就参与到规划设计中，被称为“策划式供地”。

广州13日的春季土地推介会吸引了71家房企。广州土地开发中心主任表示，欢迎企业提前介入，从规划指标优化、配套设施完善、项目定位等方面提出建议，政府将全程配合、全力支持，与企业一起为地块量身画像。

传统土拍模式中，政府先制定规划条件并挂牌出让，开发商竞价拿地，指标一旦确定，后续调整空间有限。市场火热时期，这种模式运转顺畅，但随着市场深度调整，规划与市场需求之间的错配问题凸现，一些地块因此流拍，还有一些地块即便出让成功，房企在后续产品设计和规划调整中仍面临不少限制。

广州2021年以来土地出让金连续5年下降，其中有3年降幅超过30%。去年涉宅土地出让金506亿，只有2020年的四分之一。面对新形势，广州强调精准供地。今年推出的宅地在设计时综合考虑了市场需求、企业投资偏好以及改善型住房需求。地块规模明显小型化，用地面积在2.5万平方米以内的宅地占比达到50%，建筑面积在5万平方米以内的地块占36%，近一半宅地的容积率低于2.5。小体量、低密度地块更符合当前房企审慎投资的节奏，也有利于开发改善型住宅。

今年广州供地结构变化明显。宅地供应建筑面积同比减少7%，工业用地和商服用地供应分别增长70%和96%。这些地块主要分布在广州国际金融城、琶洲人工智能与数字经济试验区、广州南站商务区、白云新城、广州大学城以及南沙庆盛枢纽等重点片区，被视为广州未来产业和总部经济的重要承载空间。

现在许多地方政府都在土地出让前与房企加强沟通。杭州根据市场反馈动态调整宅地规划指标；深圳在产业用地中探索定制化供地，根据企业需求设置土地条件；成都在土地推介阶段强化前置招商，地块挂牌前与潜在投资方沟通开发方案，以提高成交率并降低风险。但企业提前介入的资格如何界定，政府与企业之间在规划指标和配套条件上的协商机制如何设计，相关信息如何保持公开透明，还没有明确的制度安排。房企关注的重点仍是地价水平和销售去化预期。

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吉林宣布退出债务高风险省份

2023年7月启动的新一轮地方一揽子化债已经两年多，当时圈定了12个债务高风险省份，包括天津、内蒙古、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏。吉林省长日前在两会上表示，2025年吉林成功退出地方债务重点省份，高风险金融机构全面清零，大力推动农信系统改革化险。吉林农商行挂牌运营，金融生态持续优化，吉林将迎来更多国家政策支持的阳光雨露。

名单内省份的融资平台存量经营性债务会受政策支持，可以保障本金接续，但新增融资受到严格限制。一些地方出于解除新增融资约束的迫切需求，退出的意愿强烈。宁夏去年3月在全国两会期间表示已符合退出条件；内蒙古7月称要巩固退出地方债务重点省份成果；青海今年1月在政府报告中提出确保今年退出。

按照化债要求，地方融资平台要在2027年6月底前完成退出，2028年存量隐性债务清零。不少省份希望能够提前完成。比如河南提出2026年完成地方政府融资平台退出；江西称推动剩余地方政府融资平台全部退出；安徽也称推进地方融资平台出清，探索建立退出后监管和评价体系，引导平台改革转型，防范经营性债务风险。吉林表示2026年全面出清单一功能的政府融资平台。新疆宣称2025年存量隐债全部化解；陕西2026年将加快融资平台市场化转型，力争实现存量隐债清零；甘肃表示将用足用好化债政策，推动有条件的市县提前清零隐债。

但一些深层次问题制约了化债工作质效。全国两会上，人大代表、中国人民银行河南省分行行长王均坦提出的议案是“完善地方隐性债务监督问责制度机制”。他指出，当前化债进入攻坚期，不少地方财政收支压力大，项目收益不足，资产盘活困难，偿债接续不畅，出现虚假化债、账面腾挪、拖延处置、边化边增等违规行为。部分地方出于政绩考核、责任追究等顾虑，隐瞒不报隐性债务，国家政策制定和效果评估的科学性、有效性大打折扣。他指出，完善地方隐债监督问责机制，有利于全程监管化债方案、资金使用、资产处置、进度成效，确保中央各项化债支持政策精准直达、规范使用，推动隐债全面彻底化解，风险有序出清。

河北张家口一万人小区长期饮用井水

上万人的小区喝了近10年的井水，你敢信？河北张家口市万全区西豪丽景小区住户李先生反映，入住小区8年多，去年11月和邻居聊天时才意外得知，小区供水来源是自备井水。他有点不敢相信，到物业公司问接的是哪个自来水公司，工作人员称当年这里是荒地，自己打的井水，每吨3.9元。后来他在小区附近数百米开外见到了机井房。

李先生表示，难怪水垢和虫卵多，家里热水器都换了两个，加装了过滤器。他担心水质问题，曾向区卫健委反映，答复是：物业经过两次供水处理后水质达标，但一直没见到检测报告。他又向区水务局、政府办等反映，希望尽快用上自来水。

李先生的房子2015年交付，小区有约3600户、上万居民。开发商工作人员称不清楚10多年前打井情况，目前公司处于收尾阶段，可以咨询小区物业。物业公司多名工作人员介绍，他们也不清楚当年为啥没接自来水而是打井供水。政府说今年6月开通自来水，公司已去函天天在催。

万全区政府办称，今年应该可以开通，建设需要4个月左右，具体可以咨询水务部门。水务局称，供水公司年前就已经开工，正在克服困难快马加鞭施工，预计6月可开通自来水。记者询问打井供水是否合规，水务局人员表示，可以说是违法。那个地方以前属于桥西区，他们不知道小区是如何审批和验收的。现在不能立马关停，否则居民没有水用。政府考虑到居民用水是民生大事，只能等接通自来水后再关停。

水务局此前曾书面答复李先生：小区C区存在未经许可擅自打井取水行为。该局已于2025年11月向该地街道办筹委会和万全区城管执法局发送《关于关停西豪丽景小区自备井的函》。水厂预计2026年6月底前竣工，待供水能力提升之后，将立即关停自备井及管网接驳。万全区城管执法局13日通报，针对媒体和网友反映的问题，我区高度重视。此前已启动该区域供水能力提升改造工程，目前正在加紧推进，预计6月底前实现自来水接入。自该小区入住以来，每年组织专业机构检测水井水质，均符合国家饮用水标准。

地产大佬胡葆森等多位高管滞留香港

又有地产大佬被报长期滞留境外。最新一个是建业集团董事长胡葆森，2025年下半年起滞留香港至今未归。

2021年，一封3000字的求救信将胡葆森和建业地产的危机首次暴露于公众视野。这篇《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》中，建业集团初步估算因为汛情、疫情影响，总损失超50亿，呼吁政府尽快偿还多年来拖欠的各类款项约50亿。

到2024年底，建业地产借贷总额超过240亿，但现金及等价物仅3.65亿，现金短债比仅0.02。去年9月，郑州中院判决胡葆森对建业员工的信托产品承担个人连带责任，需与建业控股等主体共同支付超过11.5亿。他名下的建业股票、海南三亚游艇等资产均面临被强制执行风险。

胡葆森去年年中赴港处理中原建业复牌事宜后就再也没有回来。今年管理年会也打破多年惯例，仅视频连线参加。目前在香港处理离岸债务重组和资本运作。他利用香港离岸公司Joy Bright的独立性，自复牌以来累计减持套现超9000万港元，引发巨大争议。与此同时，上千员工投入的信托理财爆雷，且多人被欠薪长达6到10个月。

胡葆森是河南濮阳人，1955年6月出生，是河南房地产行业的重要人物，被称为“河南王”。带领建业集团完成四家子公司香港上市，他以省域化发展战略著称，业务覆盖河南122个县市，并长期支持河南足球发展，公益捐赠累计超10亿，曾获“全国抗击新冠民营经济先进个人”等荣誉。在员工和债权人眼里，老板迟迟不回郑州，本身就是建业真实情况最敏感的风向标。

此外，还有阳光城集团的创始人林腾蛟也滞留香港。参与公司决策的频率已从每周三次视频会议降至每月一次。出走的直接原因与一笔涉及东北某银行的数亿债务纠纷有关。此前，泰禾集团董事长黄其森因与该行有类似债务问题而失联。林腾蛟吸取教训后选择主动离境。

今年开年后，中粮控股实控人杨建也被传出几个月没出现在公司总部。最后一次公开讲话是2024年1月的经营工作总结会议，但官方公号未见任何会议现场画面。知情人士表示，杨建目前只有与核心高管个别会议才会以视频方式现身，但人具体在哪里不知道。旭辉控股董事长林中在2022年公司爆雷后，近三年时间都没有公开露面过，近期传出同样滞留香港。

香港打击内幕交易，中资券商高管被捕

3月12日，香港证监会与廉政公署联手开启代号“熔断”的执法行动，打击由券商高管与对冲基金内外勾结的配售加做空内幕交易黑产业链。行动搜索了14处地点，包括两家证券公司和一家对冲基金的办公室及相关住所，逮捕6男2女，年龄35到60岁。不仅牵出超400万港元的商业贿赂，更因涉案人员直指中信证券香港子公司、国泰君安国际等头部中资券商高管而震动业界。

涉案高管涉嫌收受对冲基金实控人超400万港元的贿赂，为其提前泄露多家香港上市公司的配售机密信息。对冲基金借此卖空获利约3.15亿港元。涉案人员涉嫌行贿受贿、洗钱、内幕交易等罪行。在香港资本市场，上市公司宣布配售通常会被视为短期利空，因为往往伴随着折价发行，并会稀释现有股东权益。作为配售项目承销商或核心参与方，涉案两家券商高管提前掌握这一机密，并将其实泄露给对冲基金管理人。在配售消息公开之前，该基金开始建立空头头寸。

一种方式是传统的融券卖空，向券商借入股票在市场高位抛售，待股价暴跌后再低价买回平仓赚差价；还有一种是运用卖空股权互换合约这种场外衍生工具。对冲基金与金融机构订立互换协议，不仅拥有极高的杠杆，成倍放大做空收益，更巧妙实现了隐身。

去年下半年开始，多名港交所、香港证监会人员和证券经纪以及网络名人都因为涉及内幕交易遭到调查。这次案件中有券商高管涉嫌收受对冲基金实控人超400万港元贿赂。有香港投行人士评价，看来中资券商确实是大幅降薪了，一家头部投行的ECM主管竟然会为了区区400万铤而走险。也有中资投行人士保留意见，认为目前披露的金额可能只是冰山一角，具体情况仍待进一步调查，或许还有更深层的利益输送细节未被查明。

万得数据统计，2025年全年，香港市场共有435家港股公司完成配售。参与其中的中资承销商里，以国泰君安国际、中信证券香港子公司、中信建投的项目较多，分别不低于9家、7家。这次风波不仅为近年来在港高歌猛进的中资券商敲响了内部合规与风控的沉重警钟，也再次释放了香港监管机构捍卫市场公平、严打利益输送的强烈信号。风暴或许才刚刚开始。

好的，本期参考信息就是这些，我们下周再见。