【参考信息第459期】都来救万科；梦醒马斯克

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万科的艰难时刻，退休多年的王石又站了出来，5月27日在朋友圈发文，在外界看来，王石就是万科，万科就是王石，我认可万科是我创建的，制度是我建立的，团队是我培养的，接班人是我选择的，岂能推卸对万科应尽的责任呢？他说正在尝试和万科决策层建立畅通的联系，为万科平稳过渡，为保护广大投资者、万科合作伙伴、是万员工的福址而尽所能。

这被看作是74岁的王石准备复出的信号。王石掌管万科时以确保现金流安全为第一原则。他培养的郁亮接班这几年，万科的销售业绩屡创新高，市场份额不断扩大，但是2019到2021年，万科拿地过于激进，不顾市场下行的趋势盲目扩张，在楼市进入下行周期之后付出了惨重代价。

今年1月27日，万科公告2024年预亏约450亿，同时宣布深圳地铁集团董事长辛杰接任董事会主席。深铁多位高管入驻万科关键部门，郁亮团队大换血。之后到本月中旬，深铁已分四次向万科提供28亿、42亿、33亿和15.52亿的借款长债，累计120亿。但下半年万科长债压力依然严峻，7月将迎来单月的长债高峰，按行权计约60亿境内债到期。

万科今年到期的债务超1580亿，但一季度规模净利润是亏损62.46亿。前四个月权益销售额月均仅70到80亿。想要化债依赖楼市复苏的节奏以及政策支持的强度。此外，万科旗下又一项目被地方国企整体接盘收储，杭州城投今日披露，杭州市安居集团收储万科和语光年府两栋房屋，是杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性租赁住房的项目。

与其他被收储的存量房去化难不同，万科和语光年府从拿地之初就是市场的焦点，该项目位于拱墅区运河新城板块。2021年有20家房企参与地块竞拍，最终万科以40.6亿拿下，楼面价约每平米2.86万，溢价率29.71%，并竞配自持面积比例3%，约合4035.6平方米。就收储而言，体量影响运营的成本，体量越小，运营成本越高。

因此，杭州安居集团要求收购房源原则上要独立成栋、承担单元。房源以面积不超过70平米的小户型为主。此次收储的两栋楼就是当初规定的自持部分，都是50到60平米的两室小户型，2023年交付，目前是毛坯。将纳入保障性租赁住房，定位面向中高端白领的服务式公寓，可拎包入住，预计年底投入使用。

万达加速卖资产自救

相比各方来救了万科，另一个万字辈万达只能加快抛售资产自救。最新打包卖出48座万达广场，消息称交易金额达500亿。不过万达集团对媒体称，暂无可回复的口径。市场监管总局20日披露，太盟珠海与高和福德、腾讯控股、潘达商管、阳光人寿共同设立合营企业，收购万达商业旗下48家公司100%股权，该交易已被无条件批准。

万达商业是万达集团商管板块的主体。2023年4月以来，为了缓解流动性紧张，已经出售了83座万达广场。这次的买家都是王健林的老朋友和熟人。太盟珠海是太盟投资集团PAG设立在境内的有限合伙企业。PAG是专注于亚太区市场的境外私募机构，已经多次出手救助万达。一年前就是PAG联合四家财团投资约600亿，帮助王健林解除珠海万达商管IPO未果带来的危机。

高和福德是国内最大的商业地产私募股权基金高和资本旗下的公司，潘达商管则由京东通过香港公司全资持股。交易的48座万达广场分布在39个城市，包括北上广、杭州、成都、南京、武汉、厦门等一二线。这笔交易其实是万达商业打包48个万达广场作为底层资产，PAG联合另外四家公司出资成立一支基金进行收购，逻辑与Pre-REITs基金相似。

Pre-REITs是指针对具备发行公募REITs潜力的标的资产，投资人提前介入前期建设、运营和培育过程，在时机成熟时通过公募REITs实现退出。后续的净现金流分派率通常由底层资产质量及收益率决定。今年以来，中央多次提出扩大内需、提振消费，投资人对商业物业的收益预期上升。二级市场上以百货商场、购物中心为底层资产的REITs产品备受青睐。

万达集团是为数不多还没有公开债务违约的民营房企之一，但存量债庞大，资金一直捉襟见肘。万达广场是王健林剩下最值钱的资产之一。截至2023年底，万达商业在全国管理498个商业地产项目，其中288个由万达商业自持，这部分万达广场每年的租金收入将近100亿。这意味着后续若维持正常的运营，前面提到的基金底层资产可稳定获得可观收益。

如果按照500亿价格计算，那一座万达广场平均估值10亿左右。经过这次出售，仍持有200座出头，底子还很厚。

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美国房市降温

这边房地产业不景气，大洋彼岸，随着历史性高房价持续冲击，美国20个大都会区房价出现两年多来首次下跌。房地产平台Zillow最新数据，今年已有27个州的月度房价出现下跌。3月到4月，佛罗里达、科罗拉多、华盛顿特区、加利福尼亚和华盛顿州房价跌幅最大。其中佛罗里达单月下跌0.55%，是全美跌幅最大的州。

整体来看，这一轮调整没有局限于个别市场，而是全美扩散。加州等地传统上房价坚挺，当前也出现了回调。过去一年，加州房价整体上涨了1.3%，但在上个月下跌了0.42%。标普CoreLogic Case-Shiller 20城综合房价指数3月环比下降0.12%，是该指数自2023年1月以来首次月度下跌。

房价同比仍保持上涨，20城指数较去年同期上涨4.1%，但涨幅较上月的4.5%有所收窄。20个主要城市中，纽约3月房价同比涨幅最大，达8%。芝加哥和克利夫兰也上涨了6.5%和5.9%。房价下跌的地区，佛罗里达州坦帕市跌幅最大，为2.2%。这里供过于求已连续几个月下跌。

覆盖范围更广的全美房价指数同样降温，3月同比上涨3.4%，增速较2月的4%有所放缓。疫情之后美国房价飙升，但现在库存回升，同时利率高企，抵押贷款利率徘徊在7%左右，挤压了购房者的购房能力。通胀、就业前景等因素也让购房者望而却步，市场热度正在消退。

对于买家来说，现在挑选空间更大，议价能力更强，不过在供应仍然紧张的地区，买家仍被卷入竞价战。市场普遍认为，随着利率继续维持高位，房价还有进一步下调的空间，但不会断崖式崩跌。

“存款千万换实习机会”引发争议

大学生暑期实习和求职高峰即将到来，存款千万即可获得大厂的实习机会，你想去吗？兴业银行私人银行公众号近日发文，2025精英实习计划启幕，为高净值客户子女量身打造实践机会，不乏大小摩、高盛、中金资本、谷歌、微软、字节跳动、中信建投等。报名条件是非兴业银行私行客户需新增行外资金1000万以上。

兴业银行存量私行客户需新增行外资金500万以上，实习期内资金不得转移。引发争议之后，兴业银行称，这是私人银行部推出面向高净值客户提供的增值服务，委托第三方机构执行。申请人是否能够获得实习的机会由面试企业最终决定。鉴于引起争议，经审慎评估，暂停该项目。

兴业银行私人银行2019年的一篇推文曾提到，围绕不同层级私人银行客户的需求，分类打造四大俱乐部高端增值服务体系，涵盖健康管理、子女教育、商旅出行、出国金融、品质生活等。其中，原丁俱乐部一栏的标语是子女教育，百年传承。该俱乐部包括精英子女实习营项目，注释用金融的阶梯助孩子信步锦程。

几乎每年这个时候，第三方平台明码标价出售到金融机构或者大厂实习机会的爆料都会引发关注。一般来说，涉事企业都会否认有任何形式的收费内推，但业内人士指出，很大可能是内部员工与外部第三方机构私下达成了某种交易。这次有所不同的是，兴业银行作为国内排名前十的银行也要亲自下场，背后或许和私行业务有关。

私行业务高收益轻资本，成为不少银行零售发力的重点，但是竞争越来越激烈，越来越不好做。近期社交媒体上有不少中介说，可以内推保录取到大厂实习，声称2万元左右便可进小米、字节跳动等大厂。更有甚者宣传与上百家企业的人事有合作关系，涵盖互联网、金融、咨询等领域。但是付费实习、代开实习证明等可能涉及灰色产业，需要提高警惕。

还记得去年7月那条爆火的视频吗？985大一投行实习的一天。一名暑期在中信建投研学的大一学生，开保时捷上班，下班打高尔夫。视频还泄露了中信建投投行部门的客户信息。最后查出这名大一学生是公司投行某团队负责人违规引入，负责人被撤职，投行部门负责人被问责。

微信聊天记录可作劳动合同证据

微信聊天记录能不能够当劳动合同？浙江慈溪法院近日审理了一起劳动争议案，认定聊天记录中双方达成合议的内容，包括劳动合同的必备要素，可视为书面形式签订劳动合同。对于徐某解除劳动关系之后，要求公司支付两倍工资的诉请不予支持。徐某在求职的过程中通过微信添加了某电器公司的联系人，在线沟通细节，就岗位职责、休假规定、工资社保等达成一致，明确劳动合同期限三年。

入职一年之后，徐某以公司未与其签订书面劳动合同为由解约，并要求公司按照未签订劳动合同需支付两倍工资的法律规定，支付工资差额5.9万。仲裁委裁决公司需要支付两倍工资，但是公司不服提起起诉。法院审理认为，从书面形式条件看，微信聊天记录属于电子证据。从合同必备条款看，案涉聊天记录已基本涵盖劳动合同法第17条规定的主要内容。

从意思表示要件看，双方虽因平台技术的制约未签名盖章按指印，但后续双方依照微信约定的内容安排工作、提供劳动、支付报酬。双方意思表示真实，劳动合同成立，所以公司不用赔。由于未支持劳动者判决引发了争议，但是查了一圈，微信记录早就能够当劳动的证据了。

比如2020年8月，徐州铜山法院审理了一起劳务合同纠纷，老张被拖欠工资，没有工资结算单和欠条，只有微信聊天截图，缺乏其他的证据。最终法院支持了老张追索劳动报酬的诉讼请求。2021年7月，新疆昌吉中院判决了一起案件，驾驶员刘某兵作业时因为轮胎爆炸导致颅骨骨折、创伤性脑损伤。

公司最开始安排处理报销他的医疗费，但是后来主张双方不存在劳动关系，理由是没签劳动合同，所有工作是由公司的负责人通过电话或者微信工作群安排。最后法院以刘某兵提供的微信群截屏、银行流水、微信聊天截屏、医疗费来源微信截图等证据，认定双方存在劳动关系。综合看下来，根据民法典、劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知、关于民事诉讼证据的若干规定中涉及电子数据的规定，微信聊天记录已经成为获认劳动关系的证据，不能只在判决有利于劳动者的时候才支持。

丹麦退休年龄将提高到70岁

作为养老金制度的优等生，丹麦议会22日通过决议，2040年将国家退休年龄提高到70岁，适用于1980年12月31日以后出生的所有人。由此成为欧洲乃至全球首个迈向70岁退休的国家。国家退休年龄是可以领养老金的年龄。丹麦多个政党2006年达成长期性的福利协议，将退休年龄与预期寿命挂钩，每五年修订一次。

当下67岁退休，到2030年、2035年分别提高到68和69岁。目前丹麦人口近600万，60岁以上的占比超过27%。人均预期寿命男性79.9岁，女性83.7岁。2016年，丹麦就业人员平均每周实际工作时间34小时，且过去20年基本没变。2022年养老金替代率达到71%左右。

目前人均税前月收入约4.8万丹麦克朗，折合约5.2万人民币。约8万人达到退休年龄后继续工作。丹麦现在是中左翼的社民党执政。首相弗雷德里克森去年表示，下次选举之前，这将是社民党最后一次投票支持自动提高退休年龄。寿命越长，工作时间也越长，这个基本理念没有问题，但需要实现更多的社会平衡。

就业部长也表示，提高退休年龄的一个目的是确保能够向未来后代提供适当的福利。但每个人的工作经历差异如此之大，我们能否顺利熬到退休年龄以及退休后是否依然健康也存在巨大的差异。他主张在2030年前通过谈判建立一个更加公平的养老金制度。

提高国家退休年龄的同时，丹麦允许部分人群提前领取养老金。一类是累计工作时间至少20到25年后，因为个人的健康状况被评估为工作能力永久减少到每周至多15小时的劳动者，可提前六年领取。一类是进入劳动力市场较早、工作至少42年的劳动者，可提前三年领取。

据2025年安联全球养老金报告，丹麦、荷兰、瑞典的养老金指数在各国中最低，意思是罪无需改革，但老龄化加剧的背景之下，延迟退休仍被普遍视为维持制度运转的关键举措。目前希腊、冰岛、意大利、荷兰、澳大利亚的法定退休年龄是67岁，男女相同。美国62岁可以开始领取部分退休福利，但是领取全额社保福利的年龄在本月达到67岁。英国、德国现在是66岁，日本今年起65岁退休。法国总统马克龙2023年力推法定退休年龄从62岁提高到64岁，至今争议不断。

梦醒马斯克

最后看看马斯克。官宣即将离开特朗普政府之后，今天他在X上宣布自己作为特别政府顾问的任期即将结束。特别政府顾问任职期限每年不超过130天，按照1月20日特朗普上台开始算，正好到5月30日。上月初特朗普就说，马斯克将在几个月内回到他自己的事业上去。

4月22日马斯克预告，5月开始大幅减少在政府效力部斗举的工作时间。30日还在那个会议上进行了一次意义不明的告别。5月20日马斯克表示，未来将更专注于公司运营，并大幅减少政治捐款。他接受卡塔尔经济论坛的视频连线采访时说，自己已经做的足够多了。

主持人追问他是否因政治活动引发的负面影响而减少了政治支出，马斯克回避了问题并暗示也可能会改变主意。掌管斗举三个月，美国国内正在对马斯克和特斯拉频频抗议，特斯拉市值连续下挫。1月以来美国公众对马斯克、他的公司及产品的评价大幅下降。

当天马斯克还回应了斗举的争议，称美国国际开发署中所有有价值的项目都保留下来，取消的是涉嫌浪费和欺诈的项目。他说，公众希望看到斗举的措施效果立竿见影，而削减政府开支是较长的过程，真正的效果需比对2025财年和2026财年的支出差异才能体现出来。他强调斗举已经节省约1600亿美元，但这只是其最初目标的8%。

21日众议院惊险通过了一份税收和减支法案，体现了特朗普的竞选承诺。号称让美国再次伟大的2.0税改措施被特朗普称为美丽大发案。特朗普认为是胜利，马斯克则批评，法案不仅未能遏制预算赤字，反而可能进一步扩大财政收支缺口，这与斗举倡导的改革方向背道而驰。他说，一项法案要么宏大，要么美丽，但不确定两者是否能够兼得。

24日马斯克在X上宣布已回到每周七天每天24小时的全天候工作状态，称必须专注于X、XAI和特斯拉，还有下周的新建发射。27日新建第九次试飞，之前第七飞和第八飞也失败了。本次试飞不再尝试筷子夹火箭回收，但仍未达到预定的目标。第一级未能按计划在海洋溅落，第二级在发射约半小时后失去了姿态控制，再次解体。

马斯克在X上承认，滑行段与再入阶段因为燃料泄漏导致主柱箱失压，但已获取大量有效数据，并表示接下来三次的发射节奏将会更快，大约每三到四周发射一次。

好的，本期参考信息就是这些，可能我们要节后再见咯。